賣厝阿明/怎麼選擇? 專家:這3種房貸類型有機會越還越少

聯合新聞網 賣厝阿明

央行升息半碼接半碼,每個月繳出去的房貸越來越多,一綁又是30年以上,難道說就沒有那種可以讓房貸金額越繳越少的房貸種類嗎?

事實上房貸種類不單單只有固定繳款型,還有其他種房貸是有機會讓你越繳越少!

大家房屋(幸福團隊)新豐山崎加盟店 莊崇豪店長表示,正在猶豫要如何選擇房貸類型的朋友,可以先透過這3種房貸產品特性來評估比較適合自己的方案。

1. 固定型房貸

正如其名就是在契約規定的還款期間,採用固定式利率的計算方式(每期貸款利率固定),房貸利率不受利率上漲的影響,讓貸款人可以清楚知道每月需要繳納多少本利(本金+利息)。

但是!以台灣現況來說,因為比較多房貸類型是超過20年甚至最長到40年的,銀行不太會讓你一直都維持同樣利率,而是「固定利率+機動利率」,即便基本的固定利率不會改變,但機動利率還是會隨著現況波動調整!

適合類型:擔心通膨或利率上揚

適合族群:首購族、一般上班族

2. 指數型房貸

是一種按照『基準利率上下浮動』制定的房貸類型,由銀行彙整的「定儲利率指數」當作基準。計算方式:定儲利率+加碼利率。

這類型隨著市場變化而調整的計算利息房貸,等於是假如利率有呈現下降趨勢,申貸人是有機會因為變少的利率讓房貸越繳越少,相對的萬一市場利率上揚,房貸利率是會跟著上漲的,但是這類型的貸款好處是利率比較透明,也更可以貼近市場房貸利率。

適合類型:對於利率走勢敏感、市場有降息趨勢

適合族群:首購族、一般上班族

3. 遞減型房貸(較少見)

房貸利率根據貸款人繳息情形,隨還款期數增加而遞減,提供利率上的回饋。

例如:申貸人在正常繳款的兩年後,從第三年開始,貸款利率會逐年或是逐月遞減,享受利率下降的好處。前提是申貸人必須要按時償還房貸、且不能提前清償。

另外,這類型的房貸對借款人的信用條件及還款情形都設有限制,最長會到7 年。假設沒有按時還款,利率會調回原本適用的區間,反倒沒有省息的效果。

遞減型房貸的特性是利率會隨著時間遞減,蠻適合市場利率較高時選擇,但隨著現今市場利率大多處在低檔徘徊,為了讓後續利率遞減有空間,遞減型房貸前期利率會相對較高,相對也較難成為申貸人的首選。

莊崇豪店長表示,關於房屋貸款怎麼還才划算這點要注意以下幾點

A‧總繳金額評估

普遍大多數人會選擇『本息攤還法』前期還款利息為重,後期本金比例才增加,因為月繳金額相同,方便掌握資金運用情況。

但『本金攤還法』因為是根據貸款餘額逐月計算利息,總繳利息相對較少,相對的如果貸款人追求較低的房貸總額,可改選本金攤還的方式!

B‧房屋需求評估

可以從是否會永久居住這點來考慮,假設目前購買的房屋不會長久,資金許可下是可以選擇較短的貸款年限,也就是20年。

20年期的房貸方案通常會提供前期低利率優惠,且房貸總繳金額也較低。

C‧資金規劃評估

在做貸款評估時,假如希望每個月的房貸支出不要影響生活太大,同時買房的目的非自住,或是有另外其他理財規劃,則可以拉長房貸年限來降低月付金,讓手上有更多可靈活運用的資金。

莊店長最後提醒大家房貸繳款注意事項

1.前期還款金額能否負擔?

通常房貸繳款金額是呈『下降趨勢』的類型,前期要負擔的金額會相對較高,選擇房貸越繳越少之餘,要記得評估自身財務狀況及收入是否足以負擔。

2.以省息導向跟銀行溝通

可以在跟銀行接洽時詢問看看有沒有適合的「一次性還款」、「綁約期較短」或是「提前清償優惠」的房貸方案。

3.還款方式是否適合自己

不論是『本金攤還法』或是『本息攤還法』都是要回歸到自己本身的財務狀況如何,確保每個月的房貸支出是不會影響到自己的生活。

4.房貸可以提前還款嗎?

在跟銀行簽約時可以詢問如果提前還款,有沒有違約金的產生。因為大部分銀行在貸款方案上是有綁約,也可以詢問綁約年數是多久,再來規劃自己是不是要提前還款。

▌同場加映:結清房貸兩大重點!

當房貸結清時,就代表身上的重擔要卸下了!

但各位請注意,結清房貸的同時請一定要記得『跟銀行申領清償證明,到地政事務所辦理抵押權塗銷』。

簡單科普一下,房貸結清之後,記得申請「清償證明」,方便在後續要辦理新的貸款時,銀行系統可能會因為時間差的關係,誤認為你原先貸款尚未償還完畢,名下負債比重過高,影響新辦貸款成數,這時就可出示清償證明來證明自己已無貸款。

而如果沒有辦理塗銷,代表抵押權還在別人名下=棟房子的所有權不完全屬於你的,假如日後要出售或是再次辦理貸款,則會需要花更多時間來處理。

各位請記得房貸債務清償完畢,記得一定要到地政事務所辦理抵押權塗銷登記喔!

感謝大家房屋(幸福團隊)新豐山崎加盟店莊崇豪店長 知識分享

大家房屋(幸福團隊)新豐山崎加盟店莊崇豪店長。 圖/莊崇豪提供

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