賣厝阿明／社會宅包租代管懶人包 優缺點大PK

不知道大家每逢報稅季，有沒有遇過在稅務單位門口收到來自社會住宅包租代管業者的宣傳單呢？又或是看到各大新聞或是網站在鼓勵各位房東加入社宅計劃呢？

太平洋房屋-桃園楊梅店張鴻祥店長表示，如果你是手上有閒置空屋，想加入社宅計畫卻又擔心會不會是詐騙集團來騙錢的話，我們可以從以下重點來了解政府包租代管優缺點，以及可能會遇到的糾紛有哪幾種？方便大家參考評估適不適合參加包租代管計畫喔！

1.什麼是包租代管？

2.社會住宅包租代管優點

3.社會住宅包租代管缺點

4.包租代管常見糾紛

▌什麼是包租代管？

這在正式進入我們今天的大主題『包租代管優缺點大ＰＫ』之前，先簡單來介紹一下，什麼是政府包租代管？

『包租』房東租給業者，業者擔任二房東轉租給房客，並不是房東直接租給房客。

『代管』房東直接租給房客並簽約，業者負責仲介媒合及管理的服務，包含後續的修繕、代收房租、代繳水電費等，但如有招租閒置期須自吸收衍生成本。

租屋過程不論是房東或是房客都會遇到重重關卡，像是弱勢租客比較容易被個體戶房東排除在外、租金太高有租屋需求的房客無法負擔、房屋有瑕疵房東維修意願低等，就會產生房東寧願讓房屋空，也不要放到租屋市場，怕衍伸的相關雜事。

太平洋房屋-桃園楊梅店張鴻祥店長近一步說明，目前在租屋市場供不應求的狀況下，政府透過獎勵房東稅賦、補助租屋服務業等誘因下，提供『包租』及『代管』兩種方案，讓房東選擇適合自己的管理方式，鼓勵房東將閒置房屋流到租屋市場，讓有租屋需求的民眾租的到房子。

在初步了解到什麼是包租代管後，接下來就直接進入主題，解析包租代管的優缺點有哪些？眾房東在看完兩者比較後，也可以衡量看看是不是有符合自己的需求。

▌社會住宅包租代管優點

Ａ‧租賃契約具公證效力

選擇包租方案，會由業者在轉租給房客時申請公證費的補助；

選選擇代管部分時，則是房東與房客協調是不是要辦理公證，假如不辦理公證，請記得把協議事由載明在契約書中，視同放棄公證費補助的權益。

但阿明提醒各位房東，如果是選擇包租方案，在業者與房東簽訂包租契約時，這階段屬於雙方協議是否要辦理公證，政府並不會補助這階段的公證費喔。

公證更保障房東房客及代管業者三方的權益。依照現行規定，雙北每件每次補助上限為新臺幣 4,500 元；其餘直轄市、縣（市）每件每次補助最高不得超過新臺幣 3,000 元。

Ｂ‧包租方案固定收租不間斷

如果你是跟包租業者簽訂3 年契約，在合約期間內房東都能按時收到租金，

並不會有空窗期沒有租金收的問題，但如果是選擇代管業者，房屋的空置其仍舊是房東要自行負擔。

Ｃ‧包租代管業者包辦你房屋大小事

委託包租代管業者管理的最大優勢在於，跟房屋有關的任何修繕維護、房屋糾紛及招租帶看都是由包租代管業者出面，房東就是負責收房租確認每月租金有按時入帳。

Ｄ‧申報稅賦有優惠

讓眾房東心癢癢想加入包租代管方案的最大誘因絕對是『綜所稅、房屋稅、地價稅可以減免！』綜所稅每屋每月免稅額最高達到1.5萬元，超過1.5萬元部分，可以扣除60%房屋必要耗損支出的費用，併入所得稅。

另外在『房屋稅』及『地價稅』因為屬於地方稅，會由直轄市、縣(市)政府訂定優惠稅率後，公告實施。

以台北市說，合約租期是 1 年以上，可以減徵地價稅及房屋稅各 40% 優惠，每屋各以 1 萬元為上限，個人房東最高可省下 2 萬元稅金。

張鴻祥店長舉例說明：原先自行出租供住家使用，2 戶以內每戶按稅率 2.4%、3 戶以上每戶按稅率 3.6% 課徵房屋稅，但是如果有轉作包租代管，減徵後相當稅率 1.44%、2.16%；地價稅原按稅率 10‰ 至 55‰ 課徵，減徵後相當稅率 6‰ 至 33‰。而高雄則是，地價稅減徵50%、房屋稅減徵20%。

▌社會住宅包租代管缺點

Ａ‧租金價格低於市場行情

由於社會住宅會優先讓弱勢族群或是年收入沒有到達一定門檻的房客承租，因此普遍社會住宅包租代管的租金是市價的 8 ～ 9 折，相較於自行出租的個體戶房東租金就會偏低。也就是說媒合後的房租價格離市價仍有落差，除非房東缺錢，否則寧可閒置房屋也不參加計畫。

Ｂ‧房客素質較難一致

不論是包租代管哪種方案，通常會是由業者協助尋找房客，假如你對房客的職業或年收入等有特定偏好的話，就不適合參加社會住宅包租代管方案。

Ｃ‧合約期限較長不適合短租

跟包租代管業者簽合約，最少都是一年起跳，包租最長會到三年，如果你是想走短期出租路線的房東，包租代管就比較不適合。

Ｄ‧包租代管業者品質不一

有參加過包租代管計畫的房東分享，部分包租代管公司，時常會延遲轉交房租，或是招租速度較久，導致房屋空置期長沒辦法收到租金。

Ｅ‧三稅優惠有期限

很多人以為加入社宅包租代管可以一直享有三稅減免的優惠，但事實上並不是不限期，這項三稅優惠最多只到2028年的6月26日，是不是會延長，或是有另外修改，則會是未來政府的政策內容。

▌包租代管常見糾紛

1.業者/房客拖欠房租

不論是房客遲繳給業者，導致業者要代墊租金給房東，業者要承擔收不回房租的窘況；又或是業者本身公司財務狀況不佳，而導致拖欠租金給房東等，這些收不到租金的情況，都是各位房東最不樂見的事情。

2.拖欠押金未返還

也有遇到包租代管的業者在房客退房後，且水電費皆未欠繳的情況下，沒有將

兩個月押金返還，寄存證信函或是找消保官申訴都沒結果，白白被吞兩個月押金。

以目前社會住宅包租代管的環境來看，大部分的業者多注重媒合成交的數量，而忽略管理房屋及房客的品質重要性，導致層出不窮的糾紛鬧上新聞。

阿明建議眾房東眾房客，在挑選或是加入包租代管計畫之前，請先做足功課，了解業者的評價如何，千萬不要賠了租金又貼上處理糾紛的時間，狀況比不租還更多。

感謝太平洋房屋-桃園楊梅店 張鴻祥店長 包租代管懶人包知識分享