張旭嵐／買鳳梨去皮更便宜？ 台灣實坪制行不行

想買房的朋友最常抱怨的兩件事一個是房子好貴，公設比好高！除了各式各樣的打房政策，試著透過抑制交易熱度，「以量制價」，讓價格下修，再來每幾年都會提出實坪制，希望只登記專有面積，不登記公設就好，能讓房價打回原形！但真的是這樣嗎？

參考鄰近國家，日本就是採實坪制的國家之一，建物權狀僅登記室內面積，陽台屬於公設不登記面積，而停車位通常屬於公設有些只租不售，於是購屋族付費買的就是實實在在，室內專有面積！

那日本行，台灣不行嗎？從台灣現制改為「實坪制」，是改變對權狀面積的認定，不過對於屋主或建商來說，這僅是房價計算方式不同而已，對於持有者來說，認定的總價並不會改變。

例如，30坪大的住宅，屋主賣1000萬，原本算起來單價33萬左右，不過若扣除10坪公設，權狀面積只剩20坪，但屋主希望的總價不變，因此實坪制下的市場單價就成了50萬，買方也不會因為登記制度的改變，少花一點錢，甚至單價看來更高，就像是買鳳梨，一樣的售價，但去了皮的鳳梨，每公克的價格變高了，如何計算如何賣，就成了數字遊戲罷了。

事實上實坪制並沒有錯，問題就在於現制和實坪制的差異和解決之道，如同雨遮的登記制度，也著實經過了「計坪計價」，「計坪不計價」，以及「不計坪不計價」的三個時期，一但三種不同計算標準的產品，同時在市場上銷售，就會形成一國三制，非齊頭式的競爭！

因登記坪數減少，房屋稅、契稅收可能會變少，但若政府為了平衡收支而調高建物造價評定現值，等同於讓人民用更少的「建坪」去繳比以往更多的稅負。在未來不動產持有期的稅率將會造成稅收驟減，立法行政與市場經濟的互相矛盾。

台灣房屋中和景安店店東蔣京叡在接受podcast「嵐姐好家在」訪問時表示，實坪制不是不行，但若缺配套，將會窒礙難行，為了避免一國多制的問題，政府就要有全面更新權狀登記的心理準備，新大樓建物或許還好推動，但是全台九百多萬棟的房子，有近四成是30年以上老屋，過去常見登記和實用的爭議，現在更新登記，不僅加重行政體系的工作量，恐怕會造成一波混亂。

蔣京叡指出，回歸根本，降低公設比，應該減少小基地推案，降低小宅卻又大公設比情況，且法規的公設比例，得從基地大小、建案規模、公設種類來設定不同標準。

而公設不登記或是改由建商持有，按現行土地建物登記規則，建商賣掉建中案後，本不應該再持有區分所有權人（共有人）之土地持份，除了民眾土地持份變少而減少地價稅及土地增值稅等情況，日後社區要改建或利益相關的維護支出，建商不一定會做出有利住戶們的共識。

實坪制不是不行，但若沒有配套，不僅白費了立法者的初衷，還恐怕還無法解決高房價的問題，是虛是實還得從長計議。