賣厝阿明／過戶、貸款、履約保證流程

這個課程分成六個單元，讓我先依序跟大家分享這六個單元

一、預售屋怎麼看，如何買？

二、新成屋／中古屋買房重點～

三、買老房要注意什麼？

四、買房需要支付哪些費用

五、過戶／貸款／履約保證流程

六、如何建立房仲人才庫，跟房仲買房要注意什麼

五、過戶／貸款／履約保證流程

整個買賣交易過程，就像玩遊戲闖關，每當你以為簽約完就可以坐等點交拿鑰匙，還有後面三四五關要繼續闖，不過別擔心這時候我們的專業代書就會登場開外掛來幫你完成買房程序！

▌房屋過戶有5式

一請印鑑、二報土增、三報契稅、四贈與稅看狀況、五辦移轉

第一式：戶政事務所->請領印鑑證明

第二式：稅捐稽徵處->申報土地增值稅

第三式：稅捐稽徵處/公所->申報建物契稅

第四式：國稅局->申報贈與稅（看買賣雙方是否為夫妻或二等親內）

第五式：地政事務所->移轉登記

６項準備資料缺一不可：

Ａ所有權移轉登記書

Ｂ土地＆房屋買賣契約書

Ｃ土地＆房屋所有權狀正本

Ｄ身分證、戶口名簿＆戶籍謄本（二選一）

Ｅ印章＋印鑑證明

Ｆ土地增值稅＆契稅繳款書（完稅證明）

在過戶過程中，除了要負擔代書費，政府規費有多增加一張權狀也是要另外收費（８０元）喔！

▌貸款流程

Ａ‧提出申請：填寫申請書與提交相關資料

1. 房貸申請書

2. 身分證

3. 收入/財力證明（銀行偏好的收入證明及加分文件）

買方向銀行提出貸款申請，同時會簽一張「聯徵同意書」，授權銀行身家調查你的信用記錄。建議是找自己有薪轉或是長期往來的銀行申請，會比較容易申請通過喔！

Ｂ‧銀行(電話)照會：確認是不是你本人申請

送出申請後，銀行當日或隔日就會打電話『照會』，也就是打電話確認是不是ＸＸＸ本人要申貸，同時也確認申請資料有沒有問題，接到電話的各位，務必照實回答，假如被銀行發現言行不一致，是有可能被拒絕申貸的喔！

Ｃ‧銀行審核：銀行是否核貸與貸款條件審查

這個環節可說是決定你後續繳款金額的關鍵！

銀行會審決定核發的額度和利率。資料越完整，信用狀況良好，審核速度越快；如果是信用小白或是有不良償債紀錄，審核時間就會拉。

Ｄ‧核貸結果通知與申覆

前面一項審核完成後，銀行端會通知是否核貸，額度跟利率是多少。

假如條件有符合自己的期望，就可以直接到下面一關『對保跟撥款』；相反的，如果對條件結果有異議，可以再與專員商量進行申覆，至於可不可能成功，就會看你有沒有更有利的財力證明或是談判籌碼。

Ｅ‧對保簽約（不同銀行有不同的對保方式）

對保就是申貸者當面跟銀行專員簽訂借貸合約，確保雙方的權利義務。

Ｆ‧撥款使用

大部分銀行會要申貸人開立該銀行的台幣帳戶，然後開始把錢撥到帳戶內。

俗話說：「有借有還再借不難。」款項入帳的同時就是還貸及經營跟銀行信用的開始，每月按時還款也是累積信用的方法喔！

▌履保流程一把抓

通常在正式簽約時，會跟買賣雙方解說並簽訂買賣價金履約保證申請書及履約保證書，同時給雙方匯款帳號，這時候！買方就只需要將各階段款項陸續存入履保專戶中，避免在交易過程中遇到假賣房真詐財的慘況。

接下來就會經過『稅單核發』->『過戶』->『清償』->『點交』->『結案』五關結束履保這回合。

1. 稅單核發（有兩種情況）：

Ａ‧買方要貸款：

假如買方的貸款成數有到，會由銀行端將款項匯到履保專戶內；如果貸款成數不足，買方就必須要將完稅款連同尾款的差額，通通會到專戶內，同時需要簽立尾款擔保本票。

Ｂ‧買方不貸款：

直接將完稅款連同尾款一起匯入履保信託專戶。

2. 過戶：

當確認完尾款或尾款差額全數到位進履保帳戶後，就會開始著手辦產權移轉登記。

3. 清償：

賣方向原貸款銀行確認清償金額，專戶代付清償賣方房貸。

4. 點交：

買賣雙方點交確認沒有問題後，再「房地點交確認單』上簽章，並從專戶中結清賣方仲介服務費。

5. 結案：

來到這最後一哩路，將履保信託專戶內的款項結清後匯給賣方，恭喜各位可以入住香甜的夢想家了。