台灣人赴日買房要小心！專家提醒5大風險與陷阱：「隱藏成本」比想像中多

YouTube頻道《基金小姐姐詹璇依》節目《日本購房100問》，邀請旅居日本多年、管理超過80億美元物業的房產專家李丹翔（Amous），深入解析台灣人赴日置產時常見的迷思與風險。他強調，日本房市並非全面停滯，真正的關鍵在於地段、貸款條件以及隱藏成本。

一、日本房市的區域差異

熱門區域（東京、大阪、橫濱）人口持續流入，房價相對穩定，甚至具上漲潛力。

鄉下地區人口外移，年輕人不願留在農村，房子雖便宜卻乏人問津。

Amous指出，日本幅員廣大，並非所有地區的房價都能保值。像東京六本木、銀座等核心地段，近年來仍能保持穩定需求；大阪也因賭場開發、基建投資而吸引年輕人口流入。

反觀鄉下雖有極低價格物件，但因缺乏租客與買盤，房價難以支撐。

二、低價陷阱與隱藏成本

鄉下房屋動輒「一萬美金」就能買到整棟。

背後隱藏地稅、修繕費與維護支出，每月可能高達數百至上千美金。

舊屋貸款困難，多數需全額現金支付。

表面上看似「超便宜」的日本鄉下房，實際上是一顆「地產炸彈」。

買進後須支付土地稅與龐大的維護成本，甚至連電梯、管線更換都需要長期攤提；很多人誤以為是撿便宜，但最後往往變成吞金黑洞。

三、房價不漲的迷思

日本確實歷經30年泡沫與通縮，房價長期停滯。

近10年起，都市核心地區房價逐步回升。

大阪新齋橋摩天大樓曾在兩天內完售，買家100%為日本人。

「日本房價不漲」是常見印象，但其實要看區域。Amos舉例：東京市中心的房子若在7年前購買，如今轉售仍有買盤接手，甚至可保值...

大阪也出現新案兩日售罄的情況，且買方多為當地居民，顯示日本人自身就是主要需求來源，而不是完全依靠海外投資客。

四、購買與持有成本

折舊制度：鋼筋水泥約40年、鋼鐵37年、木造15-20年，可用於節稅。

修繕基金：每月固定收取，預留大樓維護與更新費用。

稅務：印花稅若採電子簽約可免除，消費稅10%通常已含在售價內；若以法人購買整棟作商用，還可退稅。

很多人誤把折舊等同於房價下跌，但其實折舊主要是會計與稅務認定，用於抵稅。真正的市價則取決於地段與需求。

至於修繕基金，日本社區管理嚴謹，電梯、水箱等設備都有更換週期，因此購屋後每月必須繳交固定基金，避免臨時被加收。

五、貸款條件與流程

傳言「要5000萬日圓以上才能貸款」不正確；實際上2,000～3,000萬日圓物件，也能貸款55%至60%。

Amous澄清，台灣人屬於海外貸款中最受銀行青睞的群體，不需動輒5000萬日圓門檻。關鍵在於自身的收入與稅務紀錄是否健全。

此外，流程簡便，透過台灣辦公室與影音簽約即可完成，無需親自飛往日本。

核貸關鍵：開發商信用、買方收入與資產證明。

流程：在台灣即可完成簽約與付款，首付約5%，後續依需求選擇貸款成數。

結論

李丹翔提醒，赴日置產不能只看「便宜」，更要看地段、租賃需求與長期成本。

對投資人而言：

1.挑對城市（東京、大阪、橫濱三大區域）。

2.評估持有成本（折舊、修繕、稅負）。

3.認清貸款條件與流程。

找到專業團隊與可靠開發商，才是真正穩健的投資之道。

◎本文內容已獲財經主播/主持人 詹璇依授權改寫，出處於此；未經同意禁止取用轉載。