北台灣鬼城翻身！重劃區有買有賺 專家曝撿便宜買法

鬼城也翻身！今年北台灣重劃區全線翻紅，推案量全面爆發、價量齊揚。住展雜誌統計今年北台灣新成屋、預售屋推案量前十大行政區，清一色是重劃區，連過去被批評點燈率偏低的「鬼城」，如青埔、淡海、林口、新莊副都心等，都在捷運兌現、生活機能逐漸完善、大型商場進駐利多因素下，人口成長強勁，從鬼城翻身成為黃金城，建商也全面恢復推案信心。

統計資料顯示，2021年推案量前十名依序為新店、中壢、桃園、板橋、林口、竹北、三重、新莊、淡水、大園等地；上述區域案放量，重劃區堪稱功不可沒。

住展雜誌研發長何世昌表示，今年全都呈現推案量、成交價雙漲的榮景，在多頭發威之下，重劃區因建地供給充足、整齊的街廓與良好的環境質感，以及較好的發展遠景，持續吸引輕移民前進購屋；在買氣湧現之下，建商把握機會積極推案，因此推案量全面爆發、且價量齊揚，重劃區「滿血復活」，從鬼城變成黃金城。

推案量最大的新店，今年推案量衝破7百億元，大部份案量集中在央北重劃區；新店今年光是百億級建案就有3個，分別是「大坪林ONE」、「聯上澐朗」、「江陵天碩-中央特區」，後二者都是央北內的建案。央北重劃開發初期，新建案成交均價僅5字頭，短短四年，現已漲至六到七字頭，漲幅約三成。

第二名的中壢今年由青埔特區擔任房市火車頭，百億級建案如「潤隆國家大院」，其他大型指標案如「宏普画時代」、「威均青塘園」、「中悅ITC國際商貿」全都在青埔特區。

何世昌指出，青埔開發初期只有單坪12萬元左右，之後一路上漲，雖然2016年間房價又一度下殺至一字頭，但接下來反彈上漲就回不去了；2020年新建案成交價已漲到單坪25-35萬元，2021下半年續漲至單坪35萬元-45萬元。除了價格變化外，青埔主力客源也出現重大轉變；過去為數眾多的大台北輕移民比例已急降至約三成，桃園客比例驟升至約七成，客源結構出現戲劇性大翻轉。

第三的桃園區，推案量660億元，雖然區內有數個重劃區，但多數案量集中於中路、小檜溪重劃區，經國、龍安、中正藝文等重劃區供給相對較少。最不可思議的是，過去房價領頭羊中正藝文特區推案熄火，反而是小檜溪接手當大哥、扮演點火助漲的角色；小檜溪在2020年上半頭成交價只有二字頭，今年下半年竟跳漲至單坪35-40萬元。

何世昌分析，新重劃區在大型交屋潮後，由於屋主通常不會立刻搬入新家，因此交屋潮後的點燈率低是一個正常現象；而大型交屋潮往往會在重劃區發展初期時出現，「人口入住率低、什麼都沒有」是重劃區發展必經過程，而此時房價最便宜，但等到「什麼都有了之後，房價就貴了」。

建議若有學齡兒童的購屋家庭，應注意未來就學問題，因為有些重劃區還沒來得及蓋學校，有的重劃區內學校是年年額滿，如淡海、竹北等地，擠不進的學齡兒童必須跨學區就讀，家長買房前要先作規劃。