賣房土增稅40%跟10%差很大 「一生一次」怎麼用最划算？

賣房想省土地增值稅，「一生一次」這張牌何時打出去可能差很大，一般用地土增稅率為20%至40%，自用住宅符合條件可降至10%。財政部指出，其實這項優惠還有不少規劃空間，不只夫妻各有一次，多戶自住房在符合特定條件下，甚至可以同時適用10%稅率。

財政部表示，土增稅是在土地所有權移轉時課徵，稅額與土地公告現值漲價幅度、持有期間及使用情形等有關。一般用地依漲價倍數適用20%至40%累進稅率，自用住宅用地則固定為10%，兩者稅負可能相差一倍以上。

自用住宅10%優惠又分為「一生一次」及「一生一屋」。其中，一生一次門檻相對寬鬆，只要出售時本人、配偶或直系親屬在該處設籍，出售前1整年沒有出租或供營業使用，地上房屋為本人、配偶或直系親屬所有，並符合面積等規定，就可申請適用，且沒有持有或居住滿6年的要求。

一生一次的使用時機很重要。財政部指出，夫妻其實各有一次機會，如果房地都登記在其中一人名下，所有權人已使用過優惠，之後再出售符合自住條件的房地，可利用夫妻相互贈與土地不課徵土增稅、配偶間贈與財產不計入贈與總額的規定，先將土地贈與配偶，再由配偶出售，使用配偶的一生一次優惠。

此外，「一生一次」也不代表只能用在一戶。如果同時擁有多戶符合自住條件的住宅，可規劃在同一天簽訂買賣契約、同一天申報土增稅，只要合計面積未超過都市土地300平方公尺、非都市土地700平方公尺，多戶可同時適用10%優惠稅率。

如果多戶無法安排同日出售，也可先算算哪一戶使用優惠最划算。財政部表示，稅捐機關提供免費試算服務，可比較各戶按一般用地與自用住宅用地稅率計算的稅額，選擇稅額差距較大的一戶使用一生一次優惠。

如果一生一次優稅用完，也能改用「一生一屋」規定，仍可適用10%稅率，而且沒有次數限制，但是條件較嚴，包括曾使用過一生一次、出售前持有土地及自用住宅連續滿6年、出售前5年沒有出租或營業，且出售時本人、配偶及未成年子女沒有該自用住宅以外的房屋等。

財政部提醒，如果不確定過去是否已使用過一生一次優惠，可向稅捐機關查詢。名下有多戶自用住宅者，出售前也可先試算稅額，再決定優惠使用時機，避免把僅有一次的機會用在節稅效果較小的房地。