市場上到底都誰在買？一線房仲曝3類人撐盤：有土斯有財觀念將逐步改變

上週我帶客戶看一間台中北屯，總價約5000萬左右的房子，他們住七期、開著進口休旅車，夫妻之間聊天會穿插一些英文，談吐舉止間，恣意流露著一股有錢人的氣息。

客戶喜歡這間房子，也確實有能力可以購買，但他們跟我說：「屋主明明成本才多少，短短時間就要賺這麼多，這裡漲幅都比七期誇張了，難道現在房子很好賣嗎？新聞不是都說房市急凍？那現在都是誰在買房子啊？」

房市交易量銳減是真的，今天新聞才說，今年根本是房地產有史以來「最慘的上半年」，整整半年的住宅交易量才4.75萬棟，年減36%，創下歷史新低。

翻看數據來看，2009～2014年，上半年的買賣移轉棟數大約都在11萬棟左右，2015～2024年，上半年交易量也有6～8萬棟，但2025上半年僅僅4.75萬棟的買賣移轉，真的慘烈。

如果以半年47,500棟的住宅移轉量來計算，每個月大約還有7,900棟，每天其實還是有264間房子在移轉。

那究竟現在都是哪些人在買房呢？

真正剛性需求的首購族

出社會一段時間，有一點經濟能力且有積蓄的人。

這些人可能因為工作關係，北漂或南漂，本來就打算定居在工作地所在縣市；又或者是交往多年、準備步入人生下個階段的情侶，都是現在市場的準買方。

而且不論是新青安或是首購，目前都是房貸主力客群，也是銀行核貸意願較高的客群。

不過這類型客戶若沒有家庭或長輩的資助，多半都只能選擇總價較低的小坪數建案或中古屋，1000～1500萬以內的物件，符合目前市場主力總價帶區間。

現金飽滿、財力證明漂亮的有錢人

收入高的特定職業，或是公司成立已久且現金流穩定的自營商。

不論是4000萬以上只能貸三成的豪宅限貸條款，或是第二戶只能貸五成、第三戶只能貸三成，而且都沒有寬限期（只繳息不還本），對有錢人來說，只要在能力所及、可負擔範圍內，他們仍會出手購置房地產。

而且因為手上可動用現金多，不論央行如何去限縮貸款，對他們來說，影響相對較少。

不過這裡面不乏有一些從事「灰色產業」，或是非法工作的人，所以很多台中人喜歡半開玩笑：「現在若要買得起高總價豪宅，可能都要做些灰黑色產業比較有機會。」

退休想要以大換小的換屋族

這也是我觀察到目前市場有一部分的客群是這類人。

很多上了年紀的中老年族群，小孩大了以後相繼在外成家、開枝散葉，一間偌大的房子，家庭居住人口減少，本來住在老透天的長輩，就會有了換電梯大樓的想法。

一來有電梯，不用加重膝蓋的負擔每天爬上爬下；二來房子小，打掃起來也輕鬆許多；加上大樓有保全管理，也有資源回收室，對年邁長者來說，都是比較方便且安全的考量。

市場依舊每天都有人買房，但交易量驟減是不爭的事實，撇開貸款因素外，房價高漲、稅賦加重讓投資客持有成本變高、獲利空間降低。

還有一個值得觀察的是觀念的轉變，這是我在接觸許多八、九年級生後的感觸，沒有什麼亙古不變的永世價值。

當婚姻觀念、工作型態都可以因為時代變遷而產生重大轉變，過去老一輩深信不疑的的「有土斯有財」，誰說會是年輕人信奉的唯一圭臬呢？

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