包租代管屋主真的能躺平數錢？內行：若有加盟代理、需要26年才回本

加盟模式讓利潤進一步被壓縮

實際投入「包租代管」市場後，你很快就會發現不是每間物件都能穩定賺錢。某些表面上看來似乎能透過軟裝布置、裝潢升級等提高租金收入，但這些都會產生額外成本，而且提升後租金不見得能同步拉高，因為市場競爭與物件閒置都會影響成本回收期。

然而，嚴重壓縮利潤的，是加盟或「證照掛靠」（無證照者在有證照業者名下從事『包租代管』業務）。

因為許多講師或業者為了解決你無法開發、取得新物件，也沒有「包租代管」合法證照的問題，會要你用加盟或「掛靠證照」方式經營，但實際卻是將所有風險與成本轉嫁到你身上，他們則穩穩抽取加盟金或每月掛照抽成。我們就來具體分析其背後的操作細節與真實成本。

第一個成本：高額加盟金

一般「包租代管」業者或課程，為解決你沒有證照或房源問題，會鼓勵你透過加盟方式加入他們的系統，並收取30萬～100萬元加盟金。但這筆加盟金是張昂貴的入場門票，繳出去後，雖會有房源，但真實情況卻是，會賺錢的好物件輪不到你，難出租的、地點不好的、高風險的物件會優先給你，而且，業者不會因為你已支付加盟金就停止抽成。

第二個成本：利潤被扒兩層皮

或許你會想：「雖然支付高額加盟金，但若業者能穩定提供好物件，並教我各種提高租金的方法，應該也能回本吧？」現實是當你付了高額加盟金，業者的確會提供軟裝課程、油漆課程，但這些方法都需要你投入額外費用（軟裝布置逾10萬元，油漆、基礎裝潢約3～5萬元）。

舉個實際案例試算：假設每月租金收入2.5萬元，支付房東2萬元租金，每個月原本能賺取5,000元，但這樣的收入可能還不夠你支付其他成本（如空置、維修、代管費），所以業者會建議你額外投入10萬元進行軟裝布置讓房屋更吸引人。

的確，這樣做租金提升至每月3萬元，每個月的淨利也從原本的5,000元增加至1萬元，但你每個月仍得扣除空置成本、維修成本、代管費用每月至少約4,000～6,000元，若以6,000元計算，每月淨利只剩約4,000元。

到此為止，你可能還會覺得：「每個月賺4,000元好像可以接受。」但卻忘了一個關鍵：業者並非免費提供這些物件與資源，通常還會從你的租金利潤抽取約5～20％的管理或品牌分潤費用。

假設加盟業者從每個月的毛利中再抽取20％（800元），你的實際收益每月只剩3,200元。

光是前期投入的軟裝成本（10萬元），就得花31個月（約3年）才能回收，若再加上加盟金，你得花整整94個月（約8年）至312個月（26年）成本才能完全回收，更別說若加盟金提高時，時間還會拉得更長。

換個角度想，業者收取你的加盟金後，已經穩賺30萬至100萬元，每個月還能持續抽取你的利潤，幾乎毫無風險。

然而，你卻背負巨大成本（加盟金、軟裝成本）、空置風險、維修成本，以及每個月被抽的高額利潤。到最後真正穩賺的人，只有「包租代管」加盟業者，而你不但收入微薄、回本困難，甚至連最初想建立穩定被動收入的初衷，都會變得遙不可及。