實價登錄漏洞多！內行曝常見陷阱：實際是拆車位、坪數灌水、送家具

實價登錄2.0制度雖已上路數年，對房市資訊透明度帶來正向影響，但實務上仍存在一些灰色操作空間，可能讓房價看起來偏高，誤導消費者與影響銀行估價。對此，太平洋房屋彰化民族店經理張明子提醒，民眾在看屋與比價時，應特別留意「拆車位」與「坪數灌水」等常見手法，避免落入價格陷阱。

拆車位拉高單價　價格表面好看卻不合理

張明子指出，建商或代銷常透過將車位價格單獨列出或刻意壓低車位價格，來拉高住宅主體的每坪單價。

舉例來說，一戶總價4,000萬的新成屋，可能在實價登錄上被標示為「住宅3,800萬＋車位200萬」，乍看之下住宅單價就會顯得偏高。

在彰化地區，也曾出現將市價約150萬～180萬的平面車位，僅以90萬低價登錄，藉此拉高住宅單價至每坪38萬以上。

「但實際上這些車位並非另售，而是與房屋綁定銷售，對消費者而言，這樣的價格呈現方式並不透明，容易誤判行情。」張明子說。

坪數灌水手法多　買方需細看主建物面積比例

除了車位價格問題，「坪數灌水」也是另一常見的價格包裝手法。

張明子表示，有些建案會將機電室、屋突、梯間等不具實際使用價值的空間納入公設比，使總坪數膨脹、每坪單價被壓低，看起來價格划算，實際上買到的主建物面積並不多。

此外，市場上也有業者會將一次購買兩戶的交易，分開登錄為兩筆，製造每戶單價較高的假象，甚至透過贈送裝潢、家具等方式，實際總價高於登錄金額，間接影響未來買方的轉售價格與貸款評估。

張明子分享，彰化曾有一處合建案宣稱「每坪18萬超低價」，但實際主建物只有約30坪，其餘皆為空地與停車棚，未列入登記，導致購屋者實際使用價值與期待落差極大。

制度有待補強　購屋者應善用資訊工具查核

雖然實價登錄2.0已納入完整門牌與車位登錄，但張明子認為，現行制度對於車位與住宅價格是否綁定、裝潢費用是否揭露等部分仍未強制規範，導致仍有操作空間。

他建議，政府應建立異常價格預警機制，並賦予地方主管機關更多查核權限，以防堵炒作行為。

對一般購屋者而言，則可透過以下方式自我把關：

比對總價與每坪單價的合理性，注意主建物坪數比例。
查詢社區內其他成交案例，看是否有單價異常波動。
特別關注車位與住宅主體價格的分配方式，若車位價格明顯偏低，可能是刻意拉高主體單價。
善用實價登錄網站與第三方估價平台交叉查核。

發現灌水或疑似炒作怎麼辦？

張明子提醒，若民眾懷疑某筆實價登錄資料有灌水或炒作嫌疑，可至內政部「不動產交易實價查詢服務網」透過「民眾回報機制」反映問題，或向當地地政事務所申請查閱買賣契約副本。

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