明年上路！不動產估價師曝國土法最大差異、衝擊：恐掏空產業發展

隨著「國土計畫法（簡稱國土法」）」2025年預計4月上路時間點接近，圍繞這部法律的爭論卻未見緩解。如今，討論的議題甚至延伸至房價走勢！不動產估價師指出，從目前的土地使用管制規則來看，未來國土法上路後，恐讓全台產生新一波的「種房潮」，這個現象，恐又回過頭來影響台灣長期的不動產走勢、產業發展。另外，國土法與現行區域計畫法的最大差異點又為何相當關鍵？

未來國土法上路，原本「區域計畫法」對非都土地劃有的11種使用分區，將全面簡化為四大功能分區：國土保育、海洋資源、農業發展、城鄉發展，而原有的19種使用地類別將全部消滅，讓一些學者擔憂未來土地將失去「身分證」難以管控。

不過高源不動產估價師事務所所長陳碧源用「穿衣」形容，未來國土計畫法上路後，大體上與現行狀態應無太大不同，原因是國土法將比照「都市計畫法」的「土地使用分區證明書」一樣，會在裡頭備註「原有的使用地類別」，「等於是穿了一件新西裝，但裡面再塞一件破襯衫，你還是可以看到破襯衫長什麼樣，」不至於會讓土地失去「身分證」。

國土法最大差異點：民眾未來喪失主動權

特別是針對熱議焦點「農業發展區」的部分，由於屈就民眾的抗爭壓力，國土法也放鬆「優良農田只限制從事農作生產與相關產銷設備」的管制，將包括農舍在內的使用許可也都納入，框架基本上與現行法規維持一致。

陳碧源認為，未來國土法上路後，與現行「區域計畫法」最大的差異點，是民眾喪失土地使用分區變更的「主動權」，只有政府擁有主動權；且按「都市計畫法」的經驗來看，雖然法條明定「擬定計畫之機關每三年內或五年內至少應通盤檢討一次」，但實際上這樣的「通檢」往往很少發生，導致民眾認為自己的「預期發展權」被剝奪，才會抗爭不斷。

這個發展權「預期心理」的改變，也將對未來土地、房屋等不動產價值的估價產生質變；而從目前國土法的土地使用管制規則出發，以不動產估價師的專業來看，未來國土法上路後，也恐怕引發全國新一波的「種房潮」。

陳碧源指出，現行「區域計畫法」的丁種建築用地（一般農業區、特定農業區內的工業建築土地），跟可以做住宅使用的甲、乙、丙種建築用地可說是「壁壘分明」。但未來國土法上路後，這種區別將隨之消失。

未來這些原被限定只能做工廠使用的丁種建築用地，只要調降一定的容積率，就能做「住宅使用」，這就會讓土地持有人有了選擇問題。「一般傳統工廠大概只會蓋一、二樓，容積率根本用不完，未來只要容積率降為120%，原本的丁建就能變成類甲、乙建，」在地價的考量下，未來的工廠恐大規模的轉成住宅用途。

國土法上路衝擊：產業用地恐全被拿來蓋住宅

「本來丁建可能一坪6萬，未來國土法實施後，因為住宅用地比較貴，可能跳升至12萬，這樣不是很奇怪？」陳碧源質疑，由於地主對丁種建築用地的使用有了「選擇權」，可能導致未來產業用地總管制量「不可控」，因為原來的產業用地全被拿來蓋住宅，只能再將其他農牧用地變更為產業用地；對於買地的人來說，也可能創造「高買低用」的囧境，只是要買來蓋工廠，卻不得不用住宅用地的價格買地，恐將對產業發展投下負面因素。

另外，也由於現行國土法開放農地蓋農舍，原本一坪農地可能只要6千元，但被賦予住宅功能後，地價可能就三級跳變一坪3萬元，甚至這家農舍還可拿來做民宿使用，再往上跳到一坪4萬。利益驅動下，一塊塊農地恐將長滿一棟棟透天厝，並回過頭來打擊有意耕作的人，讓國土法原本希望的「拉抬糧食自給率」目標受挫。

國土法將影響未來房價走勢？

展望未來國土法上路後的「種房潮」，會不會影響未來的房價走勢？陳碧源認為，這類住宅會長出來的土地，大多位於毗鄰都會區的鄉村區的零星地，建案不多，不會產生創造性破壞。

另外，目前住宅的興建成本偏高，且鄉下地區新建案的供應量本就較少，很快就會去化完畢，短期內房價「崩跌機會不大」，只是會進一步加劇台灣的房屋空置率。

但鄉下地區房屋的漲價空間有限，長期來看，恐怕會跟不上通膨速度，「名目價格可能維持不變，但實質價格，長期來看可能降低。」

藏在地價背後的更大問題是，居住需求永遠是跟在產業發展之後，「產業不見了，人口還是一樣會繼續外移，最終仍會導致當地地價沒落。」未來丁種建築用地被允許做「住宅」使用，他憂心，可能會進一步掏空台灣的產業發展。

（本文出自2024.12.02《遠見》網站，未經同意禁止轉載。）