10月房市驟凍! 李同榮:寒冬開始、這時間進入初跌段
央行9月祭出第七波限貸後,六都10月交易月減12%,年減6%,今年首度出現月增率與年增率負成長,房市趨勢專家李同榮表示,寒冬才剛開始,這股寒流會延續到農曆春節後,交易量緊縮,房仲與代銷業淪為金龍海嘯第一排。
李同榮指出,當房市由多轉偏空初期,賣方買方同處觀望階段,交易量持續驟減兩三個月,房價才會明顯鬆動,進入初跌期,買盤才會陸續進場。
接著,市場價格也會因有多殺多效應而進入較明顯跌幅的主跌段,這階段就如2016年開始的殺價取量,量增但跌幅較深,最後再進入跌幅收斂的末跌段與止跌段。
不過,這一波反轉偏空後跌幅不會太深,主因是明年有降息壓力、電費調整、碳費開徵等營建通膨議題,保值心態會降低跌勢,全台房價平均跌幅在9%-12%。
他表示,有些量大蛋殼區或商圈未成熟重劃區,跌幅會超過平均值,但也有些商圈成熟的新興地區跌幅會小於平均值,因此抗跌區與重跌區的跌幅落差會超過10%之多,自住購屋者,現階段不必過度觀望,可積極看屋,擇優而入。
李同榮指出,今年早在7、8月交易量已明顯下滑,加上10月金龍風暴影響,購屋信心懸崖式下降,10月買氣大幅萎縮,觀察六都表現,台北、桃園、台南影響較小,新北、台中、高雄衝擊較大,但六都交屋潮變動較大,要觀察全年度表現比較精準。
李同榮指出,從今年1-10月份交易總量分析,六都交易量共計22萬9742棟,比較去年同期18萬9825棟,年增率達21%,其中,桃園與高雄交易較活絡的二都,台北與新北的交易量增幅較小。
這反應在房價上也是如此,以今年第二季房價表現評論,高雄年漲18%、桃竹年漲17%、台南市年漲13%、台中市年漲13%、新北市年漲9%、台北市年漲7%。
李同榮分析,若從此波多頭自2018止跌回升的近六年多頭走勢觀察,房價由2019、2020、2021由台南領漲,2022由台中領漲、2023由桃園領漲、2024高雄領漲,除了雙北以外,各都比價輪漲態勢明顯。
整體而言,這波六都房價漲幅表現以台南漲幅114%居冠,台中漲幅100%居次,高雄漲幅94%、桃竹漲幅88%緊跟其後,新北漲幅60%、台北市漲幅44%殿後。
李同榮分析,由於第六循環在資金充裕與利率低檔的助益下,以剛需市場為主流,換屋市場受政策干預下表現並不積極,因此交易量已明顯不如第五循環。未來市場在人口不增長,勞動力下降,以及兩代不同堂的效率遞減下,交易量要衝上40萬戶機率不大,多空分水嶺30萬戶也會往下調整。
今年因新青安效應助燃,交易量本來預期會衝破36萬戶,但在央行第六、七波連續打房壓抑下,全年交易量預期成長約12-15%,約在34.5萬棟上下之間。
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