3千萬買農地創造「被動收入」 專家：算盤打錯

「被動收入」近年蔚為風潮，很多人希望做點投資，不用操煩，每個月就有固定現金收入。一位劉姓民眾也這麼想，看準新北市一塊農地，打算買來做停車場收費，心想農地便宜又可省稅，一舉多得。

為了保險，他出手前，先詢問資深地政士。還好，有這動作，不然未來轉手時，就得面臨「加倍奉還」的稅額。

正業地政士事務所所長鄭文在表示， 這位劉姓民眾看上的是新北市外圍一塊農地，周邊住家不少，有停車需求。

地主開價3千萬元，金額不少，但稍作打聽，只有周邊一般土地5分之1價格。劉心想買下來做停車場，農地不用繳地價稅、未來出售也不用土增稅，雖然違規使用，但改天獲利了結，農地要賣時再回復原狀就好，屆時一樣不用繳土增稅，可說是最佳「被動收入」投資。

為確定自己想法，劉近日特別到事務所詢問，鄭文在一聽，立刻告訴他，算盤不能這麼打。

鄭文在說，基於對農地使用的保護，農地有許多稅賦優惠，包括地價稅、土地增值稅、遺產及贈與稅以及房地合一稅，有的免稅，或是不課徵等種種優惠，讓靠天吃飯的農民們得到更好的保障。

但是，農地一定要農用，一旦改變，原來免除的稅負，就可能被要求加倍奉還。

因為土地稅法第39條之2規定，不課徵土地增值稅的農地，在持有期間，曾被有關機關查獲土地未作農業使用，且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在所令期限內恢復作農業使用，而再有未作農業使用情事時，再移轉時應課徵土地增值稅。

也就是小劉如果買了這筆農地違規使用後，未來持有期間的地價稅，出售時增值稅、房地合一稅都會接踵而來，一毛都少不了。

以土增稅來說，是以最近一次課徵土地增值稅時，核定申報移轉現值為原地價，那可能是二十年多前的價格，也就是如果劉未來要出售，前任，甚至前前任地主的土地增值稅，都必須由劉一併繳納，算算起碼要1000萬，才能辦理過戶給買方。

鄭文在說，劉姓民眾聽了他的建議，馬上收起眼角的笑容，嚴肅的說：「那就不考慮了。」他表示，置產規劃，一定要合法，土地稅賦動輒百萬元，一定要了解隱藏的稅賦，別讓便宜的價格衝昏了頭。