張旭嵐／房產「代代相傳」 還是「貸貸相傳」？

政府打房接連出拳，就在第二屋限貸令不小心錯殺非炒作的換屋族時，趕緊祭出切結書的例外條款，為換屋放行，又推出「青年安心成家購屋優惠貸款2.0」，加碼利率補帖，使一段式利率的地板價下殺到1.775%；貸款額度則從800萬元拉高到1000萬元；最長貸款年限也從30年拉長到40年；寬限期亦從3年延長到5年，盼減輕首購族的買房壓力，但須注意，需本人、配偶及未能年子女名下均無自用住宅，才能申請青安貸款。

新青安祭出40年期房貸，也讓民眾感嘆，隨著通貨膨脹，房價年年高漲，房貸年期也越來越長！根據聯徵中心資料，近十年的貸款期數，從平均約19.5年，大幅拉長到24.5年。除了因為房屋總價越來越高，購屋族得透過拉長年期，才有可能減輕負擔外，年輕一輩購屋族理財觀念較開明，對高額度、長年期房貸並不排斥，為了在房貸、生活開銷與投資理財間取得平衡，購屋族為降低每月的還款金額，只得拉長期數，使房貸趨勢從上一輩「有錢就還，不欠銀行錢」的觀念，現在抱著「貸好貸滿」的心態，房貸越來越長，逐步朝30年邁進，甚至40年邁進。

而拉長年限，到底是購屋助力，還是人生阻力？若35歲買房，40年後就75歲，一旦買了房就成為終身屋奴？

過去長輩們不管是工作或是居住習慣常常都是「一路到底」，不過隨著工商發展，職場變化，大家換工作或移居的彈性更高了，因此現代人的居住需求也都滾動性調整，單身的時候可能買小兩房，結婚成家後，因應學區換地點，因成員增加住家小換大，也都是常有的事。而隨著孩子長大離家，許多退休銀髮又選擇大換小，舊換新，或是遠離市區，享受退休清幽生活。

也因此，不少人每十年就會興起換屋念頭，再加上工作年資調整，薪水增加，婚後雙薪分擔支出，提早還款的狀況也不少，因此真的房貸40年期就一路背到底，或傳承給子孫「貸貸相傳」的情況，其實不多見！倒是有機會因購屋抗通膨，為自己和子女累積資產，讓財富可以「代代相傳」。

不過，房屋畢竟是高總價產品，在房市多風多雨之際，要進場的購屋族還是得慎選。首先建議成屋優先，由於平均地權條例限制預售屋轉售對象和年期，因此如果沒有非買預售屋不可的理由，例如頭期款分期考量，或是時程安排，還是建議以成屋優先，讓未來轉手的彈性較大。另外也提醒，青年安心貸款2.0版本，額度上限從800萬拉高到1000萬元，不過利率優惠期只有三年，購屋族還是要預先規劃好三年後的財務分配，免得屆時利息加重生活壓力。