何世昌／這樣買房更容易 新手必學「123購屋法」

國內房價驚驚漲、見回不回，且漲幅遠高於薪資漲幅，不少青壯族群哀怨：「好不容易存到原本設定的頭期款後，發現房價又漲上去了，根本買不起！」我也認同台灣房價夭壽貴，但眼前的問題仍得要解決，而「123購屋法」是極有效率的解決方式之一。

多數青壯族群買房最常犯的錯誤就是「設定目標太死板、沒彈性」，比如說一開始就把買房目標設定為3房、4房，接著就一股腦的存頭期款，但卻忘了「薪水追不上房價」這回事，面對不斷上漲的房價只能徒呼負負。

縮水的貨幣換增值的資產　先拚低門檻房型

因此，您可以考慮改變做法，「有1房頭期款就先去買1房」、「有2房頭期款就去買2房」；當我們手頭上資金有限時，不妨從1房這種最低總價的房型開始買起，目的是儘快「把持有的貨幣換成房子」，這麼做的好處是「使自己的資產價值與房價漲幅維持等速」，不再存死薪水苦苦追趕房價。更有甚者，實務上1房、2房因總價較低，房價漲幅通常比3、4房高，理想的情況下，「資產價值會勝過房價漲幅」。

倘若買進1房後，再搭配寬限期與30年、40年等長年期房貸，可以大幅降低每個月還款負擔，並更快再存到一筆小錢，若干年後累積足夠存款則可以把1房出售，由於房價增值的緣故，拿著售屋款與手上存款能輕鬆換購2房，之後再依法炮製換3房、4房。利用這種階梯式的換屋法，說穿了就是「利用房子存錢」、以房追房，且存錢速度遠遠贏過存薪水。

錢越存越薄　存房效益更高

以行政院公布2012年至2021年、近10年每人每月平均經常性薪資增加6,474元，薪資漲幅約16.2％。另根據內政部全國住宅價格指數，同期全國房價漲幅則約60％。換言之，買房子當作存錢的效率比單純儲蓄高出近4倍。如果您在30歲前就開始利用「123購屋法」買房，到了40、50歲應該可以順利換到3房型，而同輩多數人只能買2房型。

有的人認為，「1房容易辦得到房貸嗎？」類似疑慮其來有自，過去常有長輩叮嚀不要買套房或1房，至少要買2房，不然很難貸款。不可否認的，部份公股行庫的確不願、或不愛承作套房、1房貸款，但只要個人信用無虞，首購大多能向民銀貸到8成房貸，且因時代在變，少子化、不婚不生等獨居人口增加的緣故，國人對於小宅需求有增無減，轉售時也很好賣。

但「123購屋法」並非零風險，假如在房價下跌期間先從1房買起，則房市走衰會讓購屋者承受跌價損失，資產總值反會於人後。不過，觀察近30年來國泰房地產指數變化，整體房價漲多跌少；即使把房價下跌時間和幅度算進去，國內主要都會區房價仍以平均每年6％至10％出頭幅度上漲。所以，以中長期趨勢而言，「123購屋法」仍是相對安全的策略。

資產配置與投資　找到自己的場子最重要

以上分享，是希望青壯族群可以在買房路上少走冤枉路，不要白白浪費寶貴的時間和機會成本。然而，並不是每個人都需要買房，如果您是「少年股神」、或是「炒匯高手」，在其他管道可以日進斗金，隨時能輕鬆購屋，那就沒必要年紀輕輕即追逐房地產。在人生理財歷程中，找到自己的勝場遠勝過單戀房地產。