張旭嵐／為什麼他們65歲了 還要購屋揹房貸？

今天是重陽節，也是各縣市展示財力和福利的日子，紛紛祭出敬老禮金，仔細比對了一下各縣市提供金額，一樣年滿65歲以上的長者，在澎湖可以領5000元，是全台之冠！而新竹縣年滿65歲以上設籍滿10年長者，每人能領新台幣1萬元，果然是豪氣新天龍國。

敬老金，當然是一年一次的小確幸，能夠拿好拿滿，自然很開心，最期待的還是老了能夠財富自由，子孫滿堂，樂享天倫，不過還是有一群長輩，積極購屋揹房貸。根據聯徵中心的統計資料，今年上半年全國約9.4萬的新增樣本數當中，共有1421位年齡65歲以上的申貸案件，佔全部比例約1.5%，其中南二都的高齡族群的貸款佔比都在1%以內，而佔比最高的是台北市，高達4.3%，購屋平均鑑估值為3376.9萬元，總價也比其餘各都千萬左右的均價，高出近一倍，觀察購屋坪數，則以台南長輩最大氣，購買坪數最高，達61.1坪。

屆齡退休還是積極購屋揹新貸款，其實首購的比例並不多，其中不乏是舊宅換新屋的換屋族，另外一些則是累積資產的置產型買方。而這些銀髮族的購屋模式，也呈顯明顯的南北差異，主要因為理財觀呈現「北積極、南保守」，傳統老一輩的觀念是不愛欠銀行錢，加上中南部房價親民，許多長輩節省存錢，傾向以高自備款購屋，也常見捧現金直接買房，因此銀髮族貸款購屋的比例相對少；而台北市一間換屋宅至少兩千萬以上，因此對貸款的需求度高，且雙北的「資深高資產族」頗有理財投資觀念，樂於用最低自備款來購屋，再將資金做其他理財投資規劃，因此申貸購屋的比例也是六都之最。

不過銀髮族對銀行來說，畢竟年紀已長，又屆退休年齡，屬於沒有固定收入的退休族，還款能力相對弱，因此普遍貸款條件不如中壯年首購族，有些銀行會限定貸款人年齡+貸款年期需小於75歲，不過還是有方法突破。例如，提供充足的變現流動性資產證明，包括基金、股票、定存、投資型保單、退休金或租金收入等等，都可以作為還款能力證明，或者申貸時另外提供65歲以內的親屬擔任保證人，依照財力不等，65歲仍然有機會申請20年左右的房貸。假如借貸人本身是銀行VIP級的理財客戶，有的銀行會針對這些高財力的銀髮借款人提供更好的貸款條件，這也更凸顯，長期養信用，適當投資的重要性。

有人說，「以前，養兒防老，現在，養老防兒」，與其把錢留給子女，讓他們太早躺平享樂，還不如擁有自己的資產，「以房養老」照顧好自己，不僅自用收租兩相宜，還能期待資產增值，長輩的黃昏生活有保障，對子女來說，亦是一種福氣，同時也是「老有所終」的最佳實踐了。