七都預售屋價量背離！Q3交易量近腰斬 房價仍漲兩成

全台預售屋交易量能放緩，但房價仍持續上漲。永慶房產集團今（23）日發布今年第3季七都預售屋交易量，交易件數共7645件，與去年同期相比，大減49.2%，幾乎腰斬，儘管交易量大減，但價錢仍持續上漲，平均單價42.2萬元，年增20.6%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，觀察近兩年第3季的預售屋價量表現，今年第3季七都預售屋平均單價較去年同期上漲逾二成；然而升息及地緣政治風險影響下，建商和消費者的購屋情緒都受衝擊，市場轉趨保守，預售屋成交量才會較去年同期下滑近五成。

觀察七都的價格面，今年第3季七都預售屋平均單價相比去年，都有一成以上的漲幅，其中，漲幅最明顯的分別是新竹、高雄、台南三大都會區。

陳金萍指出，上述三都的共通點在於受益於產業群聚效應，科技業前往設廠或是辦公室，有望提升區域經濟發展，以及科技新貴「高消費力」的買盤湧現。

在此期待下，預售屋的房價上漲幅度自然優於其他縣市。新竹縣市預售屋平均單價上漲幅度將近四成，成交的熱門區域位在竹科所在的新竹市東區，恰好能證明新竹房價上漲和竹科題材有關。而漲幅位居第二、第三的台南和高雄市，同樣有南科與橋科兩大科學園區題材，科技業進駐帶來大量的就業人口，也帶動區域的居住及購屋需求，房價獲支撐，讓預售屋平均單價明顯上漲，台南一年內上漲了28.1%，高雄則年漲27.5%。

觀察預售屋的交易量，陳金萍說明，七都今年第3季交易量都相比於去年有所減少，形成「價漲量縮」格局。整體而言，七大都會區第三季度的預售屋交易量從去年的15041件，驟降到今年的7645件，下滑49.2%，幾近腰斬，可見預售屋買氣大降溫。

觀察七大都會區個別縣市交易量可以發現，減少最多的是高雄、台北與台中，減幅都超過六成。除了台北因供給量相對較少，減幅相對明顯外，高雄與台中兩大都會區2021年第三季預售屋交易均破千件，台中更高達4000件以上，但今年第三季僅剩千餘件，高雄只有507件，預售買氣大降溫。

陳金萍指出，自去年12月內政部推出預售禁止換約政策後，就讓市場投機買盤退場，加上今年以來受到升息、疫情、股匯市下挫等影響，民眾觀望氣氛濃厚，即使打炒房政策尚未通過，但預售屋交易量已明顯萎縮。整體而言，在資金派對結束後，交易回歸基本面，剛性需求穩定區域，房市表現相對也獲得支撐。

最後，陳金萍表示，利空消息如通貨膨脹、地緣政治風險消散之前，房市難樂觀以待。根據國家發展委員會的景氣燈號，去年第3季度均顯示「紅燈」，落在38至39分，顯示當時市場對景氣看好。

目前景氣燈號轉為17分的黃藍燈，國內經濟景氣面臨挑戰。美國聯準會於11月再度升息3碼，今年已升息15碼，基準利率升至3.75至4%，雖國內央行升息相對溫和，但第4季仍有升息機會，民眾購屋負擔能力被限縮，不論是成屋或預售屋買氣都可能受到衝擊，預期房市降溫的趨勢恐將持續。