防失智長輩被騙賣房！告上法院竟難推翻 律師曝謄本加註1句話防範

台灣邁入超高齡社會，高齡失智長輩名下的不動產，已成為詐騙集團與不肖子女爭相奪取的目標。

陳樹村律師指出，長輩即使罹患輕中度失智，若被帶到戶政事務所申請印鑑登記，只要能背出姓名、出生年月日與家人姓名等基本個資，戶政人員依法仍必須核發印鑑證明。

這導致事後家屬即便主張「長輩早已失智無判斷力」，也常因調閱戶政紀錄顯示「由本人親自申辦」而難以推翻登記效力，千萬房產最終慘遭過戶或被設定巨額貸款。

面對這類高齡房產危機，家屬究竟該如何防範？陳樹村律師建議，當長輩認知能力開始退化時，家屬應儘速向法院聲請「監護宣告」或「輔助宣告」，由法院選定監護人並限制其處分不動產的權限，從源頭鎖住法律效力。

此外，針對意識尚清楚但擔心日後遭誘騙的高齡屋主，陳樹村律師強烈建議善用「自益信託」機制。

許多老人家誤以為把房地產信託出去就會失去掌控權，其實在自益信託架構下，委託人與受益人皆為老人家自己，僅將不動產產權暫時移轉給受託人（如受信任的成年子女或專業金融機構）進行出租與資產管理。

最關鍵的核心在於「信託專簿登記」。

陳樹村律師解釋，辦理信託時，地政機關會於權狀與登記謄本上白紙黑字載明限制條款，明訂受託人「僅有管理與出租權，不得擅自出售、處分或設定任何抵押負擔」。

如此一來，老人家自己因產權信託無法隨意申請印鑑去抵押過戶，受託的子女也因信託登記限制無法變賣房產；透過雙向制衡架構，僅需花費少許地政規費，就能牢牢守護千萬老本與家族房地產。

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