賣房報稅以為有400萬免稅額？專家搖頭揭3陷阱：新舊制亂報小心補稅加罰

我陪屋主處理賣房的過程裡，很多人很困惑，他們把舊制的135條（財產交易所得稅）跟新制的246條（房地合一稅）的規定硬湊在一起，結果整個財務觀念四不像。

有人以為剛申報完房地合一稅，隔年還要去申報財產交易所得稅，有人更糊塗了，明明賣房卻以為享有400萬的免稅額，聽起來是不是很荒唐？這些誤會每天都在發生。

我用最簡單的方式告訴你，如果你賣掉的房子是舊制的，該怎麼申報所得稅。

如何分清楚舊制，就是105年1月1日以前買的房地產，賣掉就是屬於舊制，規則裡還是會偷偷放一些小例外，如果你是在103年到105年這段時間買的，不到兩年就急著賣掉，就會拉去用新制管，不過台灣有800多戶，多數人還是適用舊制。

舊制很大特色是土地跟房子是分開課稅的，土地不課所得稅，只要繳土地增值稅，房子才要課所得稅，所以才把它叫做「房地分開課稅」。

簡單來講就是你賣掉一間房子，會先繳土地增值稅，到隔年再去申報房屋的財產交易所得稅。以下是舊制常見的四種申報情況：

情況一、成交價找得到

這是最標準最完整的計算方式，你可以選擇要分開計價，或是合併計價，假設買賣契約你都有，能算差價，如果房地是分開計價的，土地就是免所得稅，只算房子的部分。

房地合併計價：房地比來拆分
所得算法：獲利*房地比
房價比公式：房屋評定現值／（房屋評定現值＋土地公告現值）

情況二、有成交價但找不到成本且賣價超過豪宅標準

豪宅的定義每個地方不一樣，主要分成交總價跟單坪成交價門檻，總價門檻就是雙北地區6000萬、其他直轄市3000萬、其餘縣市2200萬，演算法就會變成「成交價*房地比*20%」。

情況三、有成交價 但查不到成本

算法就是房屋的評定現值*各縣市的百分比，例如成交價3000萬，評定現值是100萬，比例是37%，所得就會是37萬。

情況四、成交價跟成本都查不到

這個就是比較麻煩的情況，稅捐機關會請你補件，或是用推算的方式來計稅，建議把契約稅單這些資料好好留著，不然一旦落入模糊的地帶，就會變成由別人幫你決定繳多少了。

以下是最容易踩到的陷阱：

一、土地

很多人一聽到賣房要課稅，就以為土地也要課所得稅，其實不是，土地只繳土地增值稅，不用課所得稅。

二、房屋所得要填哪裡

要填在財產交易所得，還是有不少人跟房地合一稅搞錯了，最後不是退件就是自己嚇自己。

三、亂報

很多人會想亂報，但稅務機關查這一塊非常嚴格，如果被抓到報錯，不只要補稅還要加罰。

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