賣房不是整理乾淨就好！專家曝「4大關鍵」：別讓好屋淪為空房養蚊子

賣房不是整理乾淨、上架、等買方出價這麼簡單，尤其現在的市場，沒有做好準備，容易「越賣越卡、越賣越委屈」，賣房前的「4大關鍵」是什麼呢？能幫助你更快成交、價格也更加漂亮。

一、開價策略

開價會影響你房子最後能賣多少，很多屋主一開始會覺得開價不重要，只要在仲介合約上寫要實拿多少就好，不然就是價格開高一點，反正慢慢談，留一點殺價空間也可以。

但是如果開價不合理，買方連點進來看的機會都不會有，仲介也很難做事，房子只會變成裝飾品，看起來漂亮，實際上點閱率非常低。

賣房怎麼有效率呢？假設一個買方在搜尋房子，會先篩選好地區，再選定價格區間，如果預算是2200萬，他就會搜尋2100萬到2300萬的區間。

如果你的房子在此區間內，結果同樣價格底下，其他物件空間比你大，屋齡又比你新，地段又比你好，你的房子就會變成別人的墊腳石。

很多屋主會以為房子裝潢很好、家電都是用最高規格，可是一定要有人來看房，才能體驗到你的用心，況且網路上的照片買方根本看不出細節，如果搜尋結果不吸引人，根本不會點進來看。

開得太高，如果沒人願意點進來看，也只是孤芳自賞。很多屋主會擔心開太低賺不到錢，但其實開價就決定了後續的成交機會。

建議如果真的不信任仲介，就不要委託他，「要選擇一個真正信得過的仲介，開門見山就要講好你心裡的價位」，讓專業人士幫你規劃，不然大家各懷鬼胎，房子不可能賣得好。

如果是電梯大樓，屋齡25年內，直接上樂居或實價登錄，去找一年內有成交的資料，抓出一個均價，再依照你的樓層、裝潢屋況做合理評估。

公寓透天比較麻煩，這類物件不像大樓有固定社區行情，「通常要拆區段來比」，甚至要去找銀行做評估，了解此房在銀行眼裡值多少錢、可以貸款幾成，就可以很清楚知道市場上房子的價格區間，再把預估總價加10%，當做合理的開價區間。

如果房市比較冷，或是你本身資金上有時間壓力，就盡量往合理的範圍做設定，為何這樣做？因為定價越貼近市場，越有買方願意出價，成交的主導權才會握在你手上。

開價不是亂喊的，要有根據、有數字、有邏輯。

二、房屋特性

每一個屋主都會覺得自己的房子是最好的，可以理解，畢竟住那麼多年，都是有感情的地方，但是市場上買房的人並不會帶著你的情感買單。

買方看的只有三個東西，數字、格局和地段，如果你家的格局有改過，或是裝潢風格強烈，房子相對就比較挑買方。

還有一個盲點，裝潢是加分項，但不等於房價，因為買方要買的是適合他們的房子，不是你的風格和品味。

原本的三房改成兩房甚至一房，這類型的房子在賣時，會遇到很大的挑戰，因為買方是按照格局需求在找房子，尤其現在網路資訊這麼透明，買方搜尋第一關就會用房型來篩選，想要三房但你的物件是兩房，價格又跟別人三房差不多，當然會選別人的房。

大家看房時，一開始不會特別點進去細看內容，都是用開價和房型去做第一層判斷，「裝潢再好，也要有人願意來看，才有成交機會」。

如果客觀審視你的房子，定價和行銷策略做的對，就不會讓你的房子變成網路上的裝飾品。

三、買方的心態

買方最害怕買貴，現在資訊透明，買方根本不用等仲介報價，自己上網就能查到實價登錄，如果你的房子開得太離譜，買方就會直接滑掉不看。

買方心裡想的是，市場上有跟這間房差不多、甚至更划算的選擇，根本不用非得挑這間，這也是為什麼真正有誠意的買方，出價一定要從參考實價登錄開始。

開價高不高對買方來說，參考有限，他們心裡真正在意的是成交價合不合理，值不值得出手。

等到房市好一點再賣可不可以？不能說有錯，但也要提醒，沒人知道房市何時變好，政策、利率、國際局勢都會影響行情，與其等那些不可控的事情，不如先把可控的事情做好，價格定的合理、屋況整理好、訊息誠實，來看的買方才有出價的機會。

四、屋主和仲介不需要對立

很多屋主會想省仲介費，很正常也能理解，但是屋主想省、仲介想賺，本來就是微妙的對立關係，只要有此心態，跟仲介之間就已經開始在拔河了。

為什麼很多人覺得買賣房屋很複雜？對仲介的觀感也是好壞參半，因為仲介也怕吃虧，為了保護自己，說話難免會繞圈子，久了屋主不信任仲介，仲介也不想掏心掏肺的講真話，案子也很難成交。

如果你找的仲介是你不信任的，根本不用委託他，既然決定要委託，請找一個真正能夠信任的，然後告訴他「底價是多少、希望成交是多少」，剩下的交給他，只有互相信任，才能真正談成交策略。

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