杜拜豪宅賺錢還有簽證...誘因多！專家「確實有投資價值」：但別想短期套利

你也會想到杜拜買房嗎？今天有客戶跟我分享他去參加杜拜買房說明會，才發現原來連網紅愛莉莎莎都公開在杜拜置產，影片點閱突破 70 萬，掀起了一股「杜拜賞屋熱」。其實，台灣人瘋迷杜拜，不只是為了投資，更是看中「黃金簽證」、「免稅帶來的高收益」以及「國際資產配置」。這三大誘因，確實對不少高資產族群極具吸引力。

三大誘因

1. 黃金簽證門檻降低

2019 年，杜拜規定需投資 1000 萬迪拉姆（約台幣 7,900 萬）才能拿到 10 年居留；2023 年門檻已降至 200 萬迪拉姆（約台幣 1,600 萬），只要購屋符合條件，就能直接申請「長達十年」的黃金簽證。

這張簽證的價值不只是一紙居留權，而是帶來更靈活的移居保障，

家人可同享：配偶與未成年子女都能一併申請。

可自由進出：不必像傳統簽證需要長住，長時間離境也不會失效。

可持續延展：十年到期後，只要房產仍符合規定價值（約 200 萬迪拉姆以上），就能再次續簽，理論上可以無限期延續。

但要注意，黃金簽證並不等於「國籍」，它屬於長期居留許可，不賦予投票權或完整社會福利。

2. 稅務與租金報酬

杜拜買房僅在購入時需繳 4% 政府交易費，後續免房產稅、未來轉售也免資本利得稅，不像台灣房地合一課重稅。

市場行情的租金報酬率普遍落在 5%～8%，遠高於台北動輒只有 1%～2%。不過，必須留意，「租金報酬率」（5%～8%）雖然看起來很漂亮，但還需扣掉貸款登記費、公證費、銀行手續費、代管費、物業管理費、維修費等「隱藏成本」。扣除後的租金「實際淨報酬率」，通常會落在 4%～5% 左右。

換句話說，杜拜的確提供優於多數亞洲城市的租金回報，但投資人不能只看廣告的「高報酬數字」，而是要精算到手的淨收益。

3. 國際資金加持

擔心台海局勢的富豪、幣圈新貴、企業二代，都把杜拜視為全球資產配置的重要節點。更重要的是——杜拜迪拉姆（AED）自 1997 年起就與美元採固定匯率，長期維持 1 美元 ≈ 3.6725 迪拉姆。

這對投資人有幾個好處：

降低匯兌風險：不必擔心新興市場貨幣大幅貶值，資金安全性更高。

資產保值性佳：杜拜房產幾乎等同「美元資產」，在國際局勢動盪時更具避險效果。

吸引全球資金：美元掛勾讓中東石油資金、俄羅斯資金、甚至亞洲富豪更敢進場。

加密貨幣可交易：部分建商與地產商直接接受比特幣、以太幣支付，甚至有人一次用加密貨幣購入多間套房，全家一起申請黃金簽證。

但同時也需要特別留意幾個風險，

廣告話術誇大：宣稱「貸款 8 成、租金報酬 10%」常與現實脫節，實際上銀行多數只貸 6 成，扣掉管理費後報酬可能只剩 4%～5%。

資金壓力大：交屋前需繳完 6 成房款，遠高於台灣預售僅需 2～3 成。

隱藏成本多：如註冊費 4%、貸款登記費、銀行手續費、公證費、代管費等，會侵蝕報酬率。

市場短期漲幅驚人：2022～2024 房價已大漲一波，今年若進場，可能要忍受 3～5 年的基建消化期。

資訊不透明：杜拜代銷業者品質參差，甚至有無證經營，買錯案子恐血本無歸。

適合與不適合族群

適合：資金雄厚，追求「租金收益＋長期身份保障＋美元資產」避險，並有意做全球資產配置的投資人。

不適合：資金有限、想短期套利，或無法承受海外資訊落差的小資族。

杜拜的確有它的投資價值，但它絕不是「人人都能參一咖」的短線投機市場。真正適合的，是把它視為長期資產配置的一環，而不是想快速致富的心態。

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