重購自用宅仍被課稅 國稅局：滿足兩條件才有退稅優惠

高雄國稅局表示，個人重購屬於新制房地合一稅的自住房地，無論是「先賣後買」或是「先買後賣」，只要出售舊房地與重購新房地的移轉登記時間在兩年內，即可申請適用重購退稅或扣抵稅額的優惠。不過須滿足兩條件，一、重購房屋仍維持自住；二、五年內重購的自住房地不得出租、不得供營業或執行業務使用、不得移轉。

國稅局表示，房地合一稅屬於交易稅，個人在2016年後取得的房地，扣除相關成本及費用後，轉售後有獲利就會被課徵。為了抑制炒作，房屋持有時間越短，課徵稅率越高。持有兩年以內課稅45%、超過兩年未逾五年課稅35%、超過五年未逾十年課稅20%、超過十年課稅15%。

高雄國稅局舉例，甲先生在2020年12月買進A房地並設籍居住，2022年9月以476萬元出售，房地合一應納稅額為68萬元。之後，甲先生在同年7月以730萬元買進B房地並遷入戶籍居住。

國稅局說明，因兩處房屋甲先生均有設籍居住，無出租、無供營業或執行業務使用，且在重購自住B房地完成移轉登記之日起算兩年內，出售自住A房地。因此甲先生出售A房地的應納稅額68萬元，可減除依重購價額比例計算的扣抵稅額68萬元［68萬元×（重購價額730萬元÷出售價額476萬元，大於1以1計算)]，所以甲先生時無須繳納房地合一稅。

不過國稅局之後查到，甲先生在2022年12月偷偷將B房地出租供他人營業使用，違反重購自住房地改作其他用途規定，因此向甲先生追繳原扣抵稅額68萬元。

官員補充，民眾適用重購退稅或扣抵稅額的優惠後，如果新屋因未成年子女就讀或擬就讀學校，訂有應設戶籍在該學區的入學條件、本人或配偶因公務派駐國外、或原所有權人死亡，導致戶籍遷出或未設戶籍在新購房屋，如果經調查房屋實際仍是自住，將能從寬認定未改作其他用途，免依《所得稅法》規定追繳原退還或扣抵稅額。