海外置產王／美國南加州房產 投資優選

加州是美國華人最多的居住區域，近幾年隨著美國經濟復甦，當地房市持續升溫。從長期統計來看，扣除所有持有成本如地產稅、維修保險費等，持有十年以上的物件，房價平均增值率每年可達5%至6%左右，是不錯的投資選擇。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，在台北買一間30坪大樓價錢約2,500萬元，出租投資報酬率有2%已算不錯。同樣價錢在洛杉磯卻可買上一間帶前後院的透天別墅，投報率6%以上。如果投資專門收租整棟公寓，還可以達到10%的年投報率。

南加州是全美房價表現優質區，也是華人數一數二多的區域，早期台灣人有創業及求學需求移居美國，其後台灣受少子化影響，出現失衡的高學歷、低薪資狀況，大學求職起薪低，不少有錢的家長乾脆赴美置產，讓子女的未來有更多人生機會。

而赴美教育若能取得居留證PR，子女在學齡前至高中是免費的，大學以上取得永久居留證，可享本籍生的資格，也成為台灣人移居美國的誘因。

不過，受到全球徵稅制「美國FATCA法案」影響，不少早期在海外打拚的台商、華僑，需要返台分散資產，也有其他長期旅外定居者，年屆退休時，面對美國高物價及醫療資源，日常開銷吃緊，也萌生回台退休，產生兩大鮭魚返鄉情勢。去年受疫情影響，為數不少的台灣人都回台定居，但又因為國內疫苗短缺，陸續見返美潮，也帶動房市買氣。

陳炳辰分析，由於美國也走低利政策，房市顯現熱潮，原本因為川普對華人的不友善，中國人出現不少賣屋潮，如今交易狀況都不錯。

縱使拜登上任後與中國緊張關係還未完全修復，卻鬆綁過度嚴苛的移民條件限制，有利於華人聚集的加州再次繁興，當地房市大幅升溫，還傳出因為供給量不足，才讓市場些許降溫。

有意前往當地置產得注意，美國對房地產徵收房屋稅比台灣高出許多，洛杉磯有許多社區房屋稅，一年要收1.2%至2%不等。擁有美國房產可為移民美國加分，但不能作為申請美國永久居留權依據。

美國置業與美國留學沒有任何關係，不會因此減免出國留學費用，但投資一套適合的學區房，是可使留學消耗最小化，通常投資一套適合學區房，可以將學區房出租，從而達到「以房養學」的目的。

至於在當地買房，陳炳辰說，就像台灣一樣有許多的房仲可供洽詢，仲介服務費約是房價的6%，主要由賣方支付。需要由買方支付的部份有貸款文件費、房屋保險費、產權保險費、房屋估價費、託管交易公司（Escrow Company）服務費、地產稅等，大約至少是房價的2%。

房貸方面，洛杉磯房地產便宜的需要四、五十萬美元，少部分人能用現金購買，大部分投資者都是從銀行貸款，美國常見貸款期限是30年，民眾可依還款能力，選擇五年到40年等不同條件的還款年限。

投資小提醒

優點

●擁有美國房產可為移民美國加分，但不能作為申請美國永久居留權依據

●美國置業與美國留學沒有關係，不會因此減免出國留學費用；但投資一套適合學區房是可使得留學消耗最小化

●拜登總統上任，有望改善美中關係，以及鬆綁過度嚴苛的移民條件限制，有利華人聚集的加州再次繁興

缺點

●空屋及房租拖欠的可能

●稅款較貴。美國對房地產徵收的房屋稅比台灣高出許多，洛杉磯有許多社區的房屋稅一年要收1.2%至2%不等