換屋族解套 3大策略自保

中央銀行將於六月十六日召開第二季理監事會議，市場預期央行除了可能再次升息，也可能再祭出選擇性信用管制，雖不會打到首購族，但換屋族恐被打亂腳步。專家建議，換屋族求解套，除了不得已「先賣後買」，就只能由另一半名義去買房；建議換屋族掌握避開議題陷阱、持續注意市場風險和增持現金部位等三大策略自保。

央行有意限縮第二戶房貸年限，換屋族恐受波及，銀行業者提出兩招因應，若有換屋需求者，第一可先把第一戶房貸先還清，只要名下沒有房貸就可成為首購族；第二是將第二戶貸款人改為無貸款的配偶，也可適用卅年貸款年限。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，若換屋族的貸款年期減為廿年，換算後每月要多繳一萬多元，對小資換屋族一定會帶來衝擊，而除非是家庭收入不錯，否則有能力一次把第一戶房貸還清的是少數；且若以配偶名義買第二戶，若另一半是家管，買房也貸不到好條件，沒有正職或財力證明較差，就要透過保證人來彌補不足。

她說，「先賣再買」很難無縫接軌，恐有居住空窗期，若賣了房後卻買不回新房，等於是走錯路、恐成無殼蝸牛，時間拉長就只能暫時先租屋因應。

住商不動產企研室經理徐佳馨建議，當前房市不確定因素多，換屋族可掌握三大策略因應，第一是避開議題陷阱，「千萬不要與政策對作」，呼籲民眾有多少錢、做多少事，房地產要留心政策後座力，口袋不深或經驗不足，很難全身而退，趨吉避凶才是最佳策略。

第二是注意風險、尋找優質標的，在房市走空後，反更能更清楚標的本身價值，當價格泡沫漸退去後，可發掘到更有購屋價值、住起來不錯的標的，市場最誠實，現階段有無利多可再觀察。

第三是增加現金部位，考量央行政策下，房貸將有成數、年限等限制，金管會也提高風險權數，銀根將持續緊縮，貸款時可能因銀行鑑價等原因出現缺口，民眾房貸恐增加，保留現金水位才能更穩健。

張旭嵐也提醒，首購族可能會因升息使房貸利率拉高，因此不宜太早出手，可持續看屋保持對市場的敏銳度，等政府打炒房政策明確、利空出盡，市場也反映完政策的影響性，再出手議價，或許也有機會撿到被流彈打到的「讓利屋」。