「蛋黃」失寵 蛋白區爆紅

對於買房，有個萬年考古題，要買北市大安區老公寓，還是選林口新大樓？消費者正反意見都有，但如果就投資而言，大家幾乎口徑一致，認為北市老公寓才是正選。

原因無他，房地產市場有一條蛋黃定律：景氣好，市區先漲，而且漲得多。景氣不好，郊區先跌，而且跌得重。然而，這條房市鐵律，其實從2016年以後已經失靈。

先談這條鐵律，2000年網路泡沫，房市低迷，中南部房價一片慘跌，台北市跌勢就相對輕微。2003年SARS後房市復甦，房價則從台北市中心開始起漲，新建案房價從3字頭一路衝到6、7字頭，豪宅更是站上三位數，衝破一坪百萬元。

2008年金融海嘯也一樣，北市從蛋白區大同、南港、文山先下滑，新北也從林口、淡水、三峽等外圍重劃區跌起，林三淡都成了重災區。到了2010年房市谷底回升，全台又從台北市大安區開始回漲，然後再擴大到新北、桃園、新竹、台中。

更早之前的房市，也都是如此。比如1988年的房價狂漲期，根據宏大不動產估價師創辦人卓輝華所著「房市激盪五十年」，當時台北市漲最凶，新屋單價從一坪9.2萬， 短短兩年飆漲三倍至28.4萬元，市中心高價區漲幅更多達500%，遠遠高過台北市以外的縣市。

天時地利不動產總經理張欣民表示，市中心、蛋黃區房價先漲後跌，道理很簡單，因為市中心生活機能好，工作機會多，通勤成本低，景氣好時大家都想擁有一戶，僧多粥少，房價自然漲得快，當景氣不好，也不會有太多人想拋售，價格因此相對抗跌。

但在2016年時，這條黃金定律被打破。那年房市受房地合一稅上路影響，成交量重摔至24.5萬棟，相較先前正常水準，大減逾四成，房價也在盤整一段時間後，明顯下滑。

依照蛋黃定律，中南部應該比北部跌得重，新北會比台北慘，台北市文山、內湖區也會比大安、中正區跌更多。

但根據永慶房產集團定期發布的房市趨勢報告，那波房價下修，台北市跌勢最重，尤其是市中心區。累計至2017年第4季，和歷史高點相比，台北市全市平均跌幅高達14%，市中心轉手慘賠20%的，比比皆是，甚至有賠到三成以上。

反觀外圍蛋白區跌幅則相對輕微，如桃園最重只跌10%，台中，台南都僅下修4%。

那波房市下修，不僅蛋白區相對抗跌，2018年房價開始回漲，也由蛋白區、中南部率先回漲，而且也比蛋黃、雙北市漲得多。

截至2021年第2季，根據吉家網統計實價資料，這三年來主要都會區以台南房價上漲37%最多，其次為台中35%，桃竹26%，高雄23%。新北和台北漲幅都僅17%，敬陪末座。

以行政區來看，2020年漲幅前十行政區也都在蛋白區，甚至蛋殼區，包括台南新市、安平區、台中潭子、豐原、桃園龜山等；2021年第3季和去年同期比較也相同，漲幅較大行政區多在中南部，北北桃沒有任何一個行政區上榜。