賣厝阿明／善用重購退稅 小屋換大屋節稅有道「鈔有感」

張先生和陳太太結婚多年，育有一子一女，隨著小孩越來越大，家中環境逐漸變得狹小，彼此都感到需要更寬敞的空間。

所以他們開始考慮換一間更大的房子，滿足家庭擴增的需求。

買一個房子是許多民眾一生中大事，尤其是買了房子之後因爲家庭成員增加或子女成長需求，常有小屋換大屋情形發生。

地方稅務局表示：買房民眾如有上述情形可好好運用土地增值稅自用住宅重購退稅，申請退還賣屋所繳納的土地增值稅，但須注意，若想申請退還賣屋所繳納的土地增值稅，必需注意新購土地的「地價」超過原出售土地「地價」扣除繳納土地增值稅之餘額，而就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額。不過這邊地價說的是該次申報核算土地增值稅的移轉現值，並不是您的實際成交價喔！

中永和買房宏綠燈網站創辦人陳俊宏舉例說明，重購退稅土增稅計算方式：

當甲賣出土地現值100萬元，增值稅30萬元，買入土地現值超過100萬元時，所繳的30萬元土地增值稅可以全部退還；假如甲買入現值為80萬元，甲就只能退回10萬元；如果甲買入現值小於70萬元，則無餘額可以退稅。

中永和買房宏綠燈網站創辦人陳俊宏舉例補充，民眾想使用土地增值稅重購退稅優惠，除了上述「地價」的限制外，尚須符合以下條件：

1.新舊房地買賣必須在2年內完成，而且買、賣的土地都屬於同一人所有。（重購退稅的時間認定，甲出售(重購)A土地在106年4月1日辦好產權登記，在108年3月4日訂立買賣契約重購(出售)B地，如果甲在108年4月2日前如期申報，就符合2年內的規定；如果甲在108年4月3日以後才申報，就不符合2年內的規定，不能辦理重購退稅。）

2.新舊房地上都有房屋，且房屋是土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有

3.在舊房地出售前一年內及新房地購入後，必須完成本人、配偶或直系親屬的戶籍登記，且這些土地不能有出租或營業情形等。

PS.經稅務單位核准申辦重構退稅的土地，在購入後5年內必須作為自用住宅使用，且需有戶籍登記，不得改變用途、出租他人或遷出戶籍，也不得轉售給他人。(這邊特別注意一點，即使是夫妻間的贈與移轉也是不允許有戶籍遷出／租賃行為，否則將被追繳原退還的土地增值稅。)

小叮嚀

先買後賣土地辦理重購退稅，要符合購買土地時已經持有供自用住宅使用之土地才可以；如果土地所有權人原先沒有自用住宅土地，僅是單純購買土地，以後再購買第2筆土地後再出售、或是從配偶受贈他筆土地後再出售，或雖然原來持有土地，但沒有設戶籍，於出售時才從第3地將戶籍遷入，都不能辦理重購退稅。

感謝中永和買房宏綠燈網站創辦人陳俊宏 知識分享

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