賣厝阿明／買房做「保人」 注意別讓自己變人呆

買房是許多人的夢想，但房價高漲，薪資成長有限，年輕人想靠自己買房會有點困難，或許就能請家人幫忙，近期有網友提問，「家人買房要開始對保，但因家人無薪資證明，希望以我的財力來當作證明，這樣因此自己成了保人？若成為保人後，是否影響日後個人的購屋貸款？」

針對網友的疑問，這次我們請到台慶不動產專業經理人陳瑜怡跟大家分享

1.什麼是保人？

保人就是要幫主要購屋者來擔保，意思就是，若A先生因為過去的還款記錄跟信用不良，無固定薪資收入，因此向銀行提出另一位經濟條件跟信用較好的「貸款保證人」，並跟銀行約定，若A先生還不出錢的時候，「保證人」將依照約定履行債務或承擔責任。

2.當保人要什麼條件？

a.二等親以內的親屬(非必要條件)

b.年齡小於60歲

c.信用狀況或收入證明佳

解說：以網友發問的內容來看，您確實成為了家人的「貸款保證人」，但其實保人還是有分種類喔！

3.保證人有分幾種？

一般來說，貸款保證人分為兩種，一個是「一般保證人」，另一個是「連帶保證人」，兩者雖都要承擔責任，但是輕重不同。

a.一般保證人：「一般保證人」具有主張先訴抗辯權，若債務人無法履行債務時，由保證人承擔保證責任，但法院會先強制執行貸款人之財產，來償還積欠的款項，剩餘的部分才會來找一般保證人索取。

另外若是一般保證人想貸款，也不會被「擔保的債務」佔用到貸款額度，不同間銀行不影響，但若是同間銀行就會有影響。

b.連帶保證人：「連帶保證人」不具有主張先訴抗辯權，也就是說若債務人還不出來，債權人不但能要求債務人換錢，也可要求「連帶保證人」承擔責任，等同於負擔貸款人100%的債務。

而且擔任「連帶保證人」，貸款額度將會受到影響，例如原本可貸款額度是1000萬，但你已經幫別人擔保了500萬，那就只剩下500萬可以借貸。

c.不論擔任何種保人，都會被記錄在聯徵當中，會揭載名下的共同債務，上面會註明被保人姓名.貸款銀行跟逾期或未逾期之金額，未來申請貸款，銀行也是會去看聯徵紀錄。再者，保人也有義務要督導貸款人還款，若債務人遲繳或不還款，銀行除了依法究責，保人的信用也會被影響，留下信用瑕疵之紀錄。

d.假如擔心當保人會影響未來貸款成數，建議可在簽約時補充「擔保期限」，一旦過了該時間，就會自動解除保人的責任，就算沒簽約，法規也有規定，保人最長期限是15年，因此時間到，保人身份即會失效

4.當保人要提供什麼文件？

必要： a.雙證件 b.銀行存摺封面及內頁一年收入證明

加分： a.在職證明 b.勞保明細單 c.近幾年度扣繳憑單 d.有價擔保品(房屋.土地.汽機車)e.近半年薪轉證明

5.保人可以更換或解除嗎？

在還清房貸前，保人無法隨意更換，除非要轉貸到其他銀行，並在申請時取消或更換保證人，或是找到另一位條件相當的保證人，才有機會申請解除。

陳瑜怡特別補充：

2011年銀行法已經修正，申請房貸不需要提出「連帶保證人」，所以沒有保人同樣能申請房貸，現在大部分的保人都屬於「一般保證人」，另外若主動提出保人，一般來說貸款會更好通過，甚至核貸金額還可以更高喔！

銀行法第 12- 1 條

1.銀行辦理理自用住宅放款及消費性放款，不得要求借款人提供連帶保證人。

2.銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，已取得前條所定之足額擔保時，不得要求借款人提供保證人。

3.銀行辦理授信徵取保證人時，除前項規定外，應以一定金額為限。

4.未來求償時，應先就借款人進行求償，其求償不足部分，如保證人有數人者，應先就各該保證人平均求償之。但為取得執行名義或保全程序者，不在此限。

感謝台慶不動產頭份中央文化加盟店專業經理人陳瑜怡 知識分享