何世昌／建商腳麻了？ 房市差但低首付建案卻意外少

過去房地產市場景氣差的時候，往往會冒出一拖拉庫的「低首付」建案，但是從去年年中到現在，房市買氣慘淡已將近一年，市場上雖然偶有低首付案，只是數量有限。最近看房子的朋友們也許有「低首付建案不多」的感覺，而且看來看去，大多是特定建商旗下的建案，選擇性不大。難道，其他建商都像阿嬤一樣「腳麻了」，對低迷的買氣沒有感覺嗎？

實際情況剛好相反，中小型建商眼見銷售低迷時間持續那麼久，心裡早已忐忑不安，但卻無法像以往那樣推低首付，關鍵可能在銀行身上。

銀行雨天收傘 建商難有餘裕

前幾波房市空頭，央行對土建融管控會較寬鬆，建商可以取得較高成數的土建融資。現在狀況卻截然不同，土建融5成上限的限貸令並未鬆綁，再加上國銀雨天收傘，非優質客戶申辦融資可能被刁難。有的銀行甚至要求，業者的預售案銷售率需達到一定門檻，才願意撥付建融。

由於融資貸款成數下降，籌資相對不易，又逢央行連連升息，目前建築融資貸款利率已達到2.75％至3％，建商推案成本明顯提高。在自有資金需求上揚，以及資金成本走高的情況下，建商當然會把資金優先用於建築工程，同時還希望購屋族繳足首付款、工程款。受到上述原因衝擊，部份建商難有餘裕去推低首付。

低首付好賣房 交屋要碰運氣

但消費者而言，因房價正處於高檔修正的緣故，現在購買低首付案須承擔房價下跌的風險。但對建商而言，卻必須承受房價下跌與退戶的雙重風險。

原因在於，低首付建案固然好賣，但卻不見得容易交屋。一般情況下，消費者退戶則建商最多可以沒收總價15%的違約金，不少消費者捨不得鉅額損失而咬牙交屋。但5%低首付＋工程期0付款的建案，消費者頂多只會被沒收5％違約金；一旦交屋房價下跌超過5%，很可能就會選擇斷尾求生，索性放棄首付款而不交屋。如果交屋率過低，建商又得委託代銷重新銷售，必須再付一次代銷佣金、且房價下跌損也需自己吸引，利潤平白被吃掉。

也就是說，低首付建案對買賣雙方來說都有點「賭」的成份存在。誰贏誰輸，完工交屋時就會一翻兩瞪眼。