張旭嵐／後疫情時代 零售店面走「小店化」、「倉儲化」

4月17日起，台灣公眾場合口罩解禁，零售業似乎已迎來內需生機！經濟部統計處公布3月零售業營收為3,685億元，年增7.1%，達到「連19紅」，餐飲業營收766億元，年增近一成，連續11個月正成長，同步創下「最強3月」的佳績。

事實上歐美許多國家也早就恢復到疫情前的正常生活，不過這幾年疫情帶來的消費習慣轉變，也讓部分零售產業回不去疫情的光景。

擁有 52 年歷史的 Bed Bath & Beyond 曾為美國最大的家居用品零售商，過去經掀起不少居家購物的流行文化，素有「美版IKEA」之稱，不過不敵多年的虧損，再加上改革計畫失敗，已於本月23日向法院申請破產保護，目前全球360家Bed Bath＆Beyond和120家Buybuy Baby零售店，都將全數關閉。

近年零售市場面臨的最大考驗，當然不外乎是疫情影響實體店面的消費行為，不過早在疫情之前，電商就崛起成為趨勢，改變了消費習慣，這也改變了店面型態，走向「小店化」和「倉儲化」的發展。

蛋黃區小店化

觀察近年雙北高單價租金的樓店，大多是40坪以下的中小型店面，西門町商圈店面租客回流，優先被卡位租走的，多為不到10坪的分租店面，店面租賃呈現「高單低總」的情形。這些「新租金店王」地屬精華，因為坪數小，總租金成本比大型店面低，但人潮又多，吸引小型創業者，或餐飲、診所、零售等民生消費業種，使中小型精華店面的市場性提高。

對房東而言，近年升息之後，利息支出會稀釋投報率，沒有3%以上的租金收益投報率，店面要贏得投資者的青睞還真不容易，因此若將大店面「化大為小」，切割成兩、三個小店出租，不僅租金門檻更親民，脫租率、投報率也相對較高，使分租店面的發展愈來愈興盛。

店面也是倉儲

對小零售商而言，線上通路的經營是一個必要的規劃方向，實體店面更趨向以「體驗式服務導向」、「迫切型消費型態」為主，線上線下互相幫襯，缺一不可，因此承租店面時，既考量消費人流也評估租金承受度，以及電商經營需求，於是，區域商圈的實用型店面出線，尤其是位在大型住宅社區周邊，具備穩定住戶人流，一樓帶二樓或地下室的倉儲型空間，更能讓小型品牌保有市場拓展的彈性。

市場唯一不變的定律，就是它隨時在變！比如幾十年前的房市，多半是「買大不買小」，但如今隨著社會變遷，不論是店面還是住宅，都吹起了小宅風潮，所以置產者必須因應市場變化，滾動式調整作法和置產戰略，跟著趨勢走，才能讓不動產收益的「永動機」可以持續轉動！