賣厝阿明／想買房但屋子仍有租約 需要注意什麼？

阿武想買的房子，不論是地理位置或是周邊環境，阿武都非常中意，唯獨房子是目前有出租狀態的物件，阿武就想假如之後買了房子，正在住的房客會不會不讓他驗屋？假如租約到期後，房客不搬家阿武就會沒地方住...等疑問向身邊朋友詢問，大部分不是買預售就是買新成屋，很少遇到有租約的狀況。

今天有一個阿武，未來就會有更多跟阿武類似問題的朋友出現，關於阿武心裡的疑惑，今天就讓阿明分成四大部分說給各位聽！

1.買賣不破租賃

2.有租約物件這些地方要注意！

3.租約到房客會不會不搬？

4.同場加映：租約物件兩大心法

▌買賣不破租賃

在《民法》第425條有提到：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」假如目前想買的房子屬於「出租狀態」，新的屋主是連同租約都一起承接的，房子的使用權仍是在租客手中的，也就是俗稱的「買賣不破租賃」原則，對於投資客來說影響不是很大，但是對自住客來說後續的點交、驗收程序就會需要配合房客的時間才能進入，因此假設購買了帶有租約的物件，原租貸契約會轉到新的屋主手上。

▌有租約物件這些地方要注意！

如果是想看中有租客的物件，在看屋、驗屋等程序上時間相對會拉長許多，必須要配合租客的時間來安排，因為租客還是「享有房屋的使用權」。

Ａ‧屋況問題

有人住的物件，因為私人物品的緣故，要看到屋內淨空樣貌有難度，比較常見天花板或牆壁邊角可能會有壁癌或滲漏水被擋住的狀況，所以，購買中古屋的民眾，針對滲漏水問題就要特別注意！

#建議確認購買後，交屋驗屋時委請驗屋驗者幫您把關!

Ｂ‧環境問題

如果還沒確認購買，可以委請房房詳細蒐集社區相關資訊，帶您親身在不同時間點各走一遍。

如果已經確認購買，請房仲協助溝通管委會，讓您可以從房東的角度出入社區，實際了解社區鄰居素質、有沒有養寵物噪音、周邊環境算...深入了解物件外在環境的優缺點。

阿明提醒大家，假設最後真的決定要購買帶租約物件，建議是可以先請原屋主跟房客協調，是不是可以解除租約後再出售。但如果是要買來做投資使用，就可以看你有沒有要重新裝潢？有沒有要新增設備等規劃需求，看房客繼續承租會不會造成困擾。

▌租約到房客會不會不搬？

如果跟房客是有「明確的租賃契約」租賃時間到，是可以請房客搬離租屋處。

但如果在租賃契約時間到後，房東跟租客有另外達成協議，或是原本租約期滿，但房客繼續繳錢房東也繼續收錢，沒有提出反對意見，都會被視為以不定期租約續約。

變成不定期契約後，想要再收回房屋就會要透過《土地法》第100條中規定的六大狀況，房東才可以收回房屋：

一、出租人收回自住或重新建築時。

二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。

三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。

四、承租人以房屋供違反法令之使用時。

五、承租人違反租賃契約時。

六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」發生以上狀況，房東才可收回房屋。

▌同場加映：買租約物件兩大心法

最後阿明跟大家分享一下有經驗的網友提供的買租約物件兩大心法：

第一、買帶租約的物件，過戶後要跟舊租客簽訂新的租約，把就屋主名字換成自己的。

第二、租約快到期前先跟房客約定點交搬出的時間，或是在重新簽訂合約時就要用文字寫清楚，退房程序，提前預防不定期租約的情況。

民法§425 §426｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001

土地法§100｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060001