賣厝阿明／房屋所有權的約定

欣欣因為理財得宜定期儲蓄加上投資得利，手頭有一筆可以彈性動用的資金，看到離老家通勤20分鐘的建案，打聽之下頭期款價格剛好也是可以生得出來的數字。代銷人員透露目前整個社區還有一戶位在5樓的超大露台戶，整個露台空間雖然是約定專用，但實際使用上都是自己的範圍，欣欣開始整個人霧煞煞，都已經是自己買的範圍怎麼還有「約定專用」這個東西？

買房學問深不見底，大大小小的專有名詞特殊用語感覺一個沒搞懂就會被詐騙，到底關於房屋所有權的類型有哪些？分別的權利範圍又有哪些？

今天讓阿明分成5大部份，說文解字一遍給各位聽聽！

1. 房屋所有權是什麼？—

2.專有部分：獨立使用性質的室內空間—

3.共用部分：共同使用的大樓公共設施—

4.約定專用：只有使用權沒有所有權的區域—

5.約定共用：自己的跟大家分享

▌房屋所有權是什麼？

普遍民眾的買賣房屋都是屬於『所有權移轉』的類型。也就政府會給買方土地及房屋所有權狀，代表你可以永久居住在這個物件，並且向銀行申請貸款時，銀行可以擁有真正的債權，這種買屋也買地的類型，買方比較容易貸款成功，產權年限為永久型，正式大部份會入手的房屋類型。

同時依照《公寓大廈管理條例》第3條將公寓大廈建物分為四種類型，分別為：專有部分、共用部分、約定專用，約定共用。又在《民法》第799條分別有規定四種類型，各項的權利使用範圍。

▌專有部分：獨立使用性質的室內空間

根據《公寓大廈管理條例》第3條的定義，專有部分就是指屋主（所有權人）可以『獨立使用的空間』，並且可以單獨登記為區分所有權的標的物，就稱為「專有部分」，像是室內登記的實際坪數，包含：室內面積或附屬建物如陽台面積等都涵蓋在專有部分內。

同時，除了法律有另外規定限制外，屋主（所有權人）可以自由的使用、收益、處分，其他第三人干涉不到你怎麼使用。

阿明提醒大家，前面提到針對專有部分法律有限制，是指說假設你是登記住宅使用，是不可以再改成商店或是辦公室等。

▌共用部分：共同使用的大樓公共設施

也就是權狀內不算在專有部分的附屬建築物，同時是提供給社區全體住戶共同使用的區域，如：屋頂、屋頂突出物、防空避難室或機電空間等，都算在公用部分，這些地方是不可以登記成專有部分。

另外，也有規定限制起造人或是建商將共有部分，像是法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備等地方，出售給住戶（區分所有權人）或是其他特定人士等影響到全體住戶（區分所有權人）權益的行為。

▌約定專用：只有使用權沒有所有權的區域

在《公寓大廈管理條例》第3條的範圍中，約定專用通常是把原本屬於整個社區的某一塊，以約定的方式單獨給某一戶專門使用，最常見的就是露台、花台、一樓庭院等地方。

以權利範圍來說，約定專用的區域屬於『只有使用權沒有所有權』，要自己管理維護及負擔該區域的修繕問題。同時，約定專用的面積只會出現在謄本標示部，並沒有算進權狀面積內。假設後面想再加裝像是雨遮或是花架等設施，要事先取得社區管委會同意後，且尺寸大小都有符合社區規約才可以增建。

假設是購買「約定專用」的露臺戶為例：

Ａ‧簽訂買賣契約時，必須同時簽一份「分管契約」，其他全體住戶也要簽署

＊分管契約適用一種法律契約的方式，約定由其中一人、部分或者全體共有人分別管理或使用共有部分

Ｂ‧平面圖要註明約定專用區域屬於哪一戶專用

Ｃ‧約定專用的空間並不算進權狀面積內，僅出現在謄本標示部

Ｄ‧露台坪數還是要算錢！售價一般是市價1/2到1/3

阿明提醒大家，因為露台戶在總價上也會將露台面積算進去，所以在總價上，會比一般同坪數的價格略高一些，建議要入手露臺戶的朋友，把未來轉手性也一起考量進去。

▌約定共用：自己的跟大家分享

約定共用的定義恰恰好根約定專用相反，根據《公寓大廈管理條例》的定義，是將原本屬於社區大樓裡某一戶的區域，同樣用約定的方式提供給整個社區使用，像是警衛室或是一樓騎樓都是常見的約定共用區域。

公寓大廈管理條例 §3 ｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070118

民法 §799 ｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070118