賣厝阿明／新成屋／中古屋買房重點

這個課程分成六個單元，讓我先依序跟大家分享這六個單元

一、預售屋怎麼看，如何買？

二、新成屋／中古屋買房重點～

三、買老房要注意什麼？

四、買房需要支付哪些費用

五、過戶／貸款／履約保證流程

六、如何建立房仲人才庫，跟房仲買房要注意什麼

二、新成屋／中古屋買房重點～

▌新成屋怎麼看？

其實新成屋跟預售屋的差別，就在於能不能實際看到物件。

買房的重點其實大同小異，除了前面預售屋有提到的「土地使用分區」、「房型配置及電梯數量」、「坪數及公設比」、「物件的基本資料」等細節外，因為是可以看到實際空間的前提下，額外還有 5項細節可以一次看清楚！

1. 棟距及視野

大家都不想買到，一開窗就會跟對面鄰居大眼瞪小眼的建案。

沒有隱私（除非辣咩小鮮肉）

尤其在重畫區內的物件因為開發密度高，就會出現『棟距太小』，間接影響到視野及採光不足，甚至會有一家煮菜萬家香，油煙往你家裡衝的問題。

所以在挑選新成屋可以注意建築物間的棟距，建議要有 12 公尺以上，同時也要留意周邊有沒有其他建案預定地，避免之後建案蓋起來影響視野及居住品質。

2. 室內通風性及樑柱位置

新成屋因為是可以清楚看到屋況的前提下，建議可以在白天看看不開燈的情況下，自然光是不是足夠。

屋內樑柱位置，則是會影響日後你裝修的規劃。

以經驗法則來說，樑柱外推的物件，可以讓室內坪數使用最大化，而風水派則會認為屋內樑柱太多會影響整個人的運氣，建議看房時都可以一併納入參考。

這其實是現實與預算的考量度！ 對不對～

3. 車位選擇

不論買什麼區域或什麼房型都免不了有開車的需求，這時候停車位的重要性就出現了。一般來說車位樓層越高價錢越貴，B1 的車位價格最貴。

如果你只能選擇小車位，要特別考量到位置！

例如選在三格車位的中間，就可能會發生變夾心餅乾的狀況，當左右兩邊車子停得比較靠近你的車位，想開門下車都會是一件苦差事。

假如又遇上停車技術欠佳的朋友，真的有很大機會跟鄰居發生碰碰車的窘境。

所以，如果對自己的停車技術沒有很有自信，建議不要選擇「兩側是停車格」、「一側是停車格，另一側是牆面」這兩種停車位。

（除非車道規劃預留走道空間夠速西）

4. 停車場出入動線

如果遇到新成屋位置在主要幹道旁邊，建議要選出入動線有「人車分離』規劃及「單進單出」的物件，雙向會車除了要增加考量人品問題）。也可以避免因為上下班車流量過多，發生車輛回堵的問題，對住戶比較安全。

另外假如是未來有計畫要購買電動車的人，也可以特別找看看有規劃「電動車充電樁」的建案喔！

5. 公共設施及物業品質

新建案不免俗會規劃一些休閒設施，例如：視聽室、閱覽室、游泳池及健身房等，同樣建議評估自己會不會用到這些公設，因為這些設施不僅會增加公設比，同時這些設施的維護費用會加在社區管理費裡面，身為住戶的我們不論有沒有使用，一樣要付維護的費用。

另外也要確認社區的物業管理品質，這個很重要！因為好的物業管理可以讓社區能正常運作、讓房價保值。

新成屋雖然可以實際看到房屋的屋況，但也因為部分建案是從預售就開始賣，也就是說不少新成屋是預售剩下的「餘屋」（另一種比較漂亮的說法是保留戶），真的挑到符合自己條件的物件是一大挑戰全靠緣分。

▌特別注意！變形的雨遮「深窗」

有部分建商會用「深窗」來解決遮陽、遮雨需求，和雨遮一樣都可以不讓雨水滲入室內。將樑柱外移到建築物四周，把原先的平面大窗，變成深凹小長窗的「假柱」。

至於柱子算在主建物坪數還是公設坪數，常見的分類方式：

室內柱子算主建物坪數、室外柱子算公設坪數、柱子一半在內一半在外，就依牆面切齊劃分為室內和室外，分別計入主建物和公設的坪數。

建議大家在交屋後，拿著預售屋的平面圖對照看看是不是有多出柱子，只要與平面圖不符合，那麼建商就可能有廣告不實的疑慮，消費者是可以向建商要求減少價金、差坪找補等，真的無法解決也可以透過消保會申訴調解。

▌中古屋I注意啥？

一般來說：

10年以上屋零中古屋有「公設低」、「價格低」優點

「需要預留一點修繕費」是缺點。

如果是想買中古屋的朋友，在實際賞屋前，可先透過實價登錄來看看跟區域行情有沒有落差，向仲介詢問清楚房屋總價是有沒有包含車位？

車位是平面還是機械？綜合評估售價是不是合理的。

其實購買中古屋，與新成屋的看房要點相同，我們都是可以實地走走看看格局及屋況。但因為是有使用過的狀況，針對排水電路及漏水狀況要特別看仔細。

接下來我們針對購買10年以上中古屋四個點分享一下

1.電路管線

管線部分建議適當更換，現在人的家電設施跟以前不一樣！

檢查電箱是新式或舊式，同時確認電線線徑粗細、新舊，有沒有燒焦痕基等細節。

2.排水漏水狀況

檢查牆壁、窗邊、天花板有沒有滲水、壁癌，尤其是靠外面前陽台窗邊45度角。另外還可以檢視外牆的設計，留意是否容易雨天積水。

屋內各處的排水孔是否正常，及馬桶沖水力道。

3.增（違）建問題

老房要特別注意有沒有違規增建，二次施工的狀況。

84年1月1日後屬於「新違建」；53年1月1日至民國82年12月31日前的「既存違建」．

PS只要不是合法登記面積都不會有瑕疵擔保權益．

４.周邊環境

留意本身或上下樓層是否為凶宅（目前只能問管區／管理員／鄰里長／網路搜尋），附近有沒有嫌惡措施，居住的人口素質如何。

這邊建議，屋齡十年以內的房子，是可以考慮直接將重點放在裝潢設計需求上，沿用原有的使用設計，針對自己的習慣採購家電、裝修廚房和衛浴。

省點預算唄～

▌同場加映！附屬建物可以計價計坪嗎？

關於附屬建物是不是可以計價計坪，普遍最多疑問的就是「陽台」、「露台」及「雨遮」三大部分。

「陽台」坪數可登記建物權狀的「附屬建物」，面積可以計價。

「露台」所有權是公共的，但因有些露台只會讓特定住戶家經過，所以會在購屋者合約中，以「約定專用」方式提供給單獨某戶使用。

有露台的住戶實際使用坪數比其他住戶大，坪數單價及總價也會比較高。

至於「雨遮」是不是計價計坪會依照建照取得時間點而有差別。

1. 雨遮「可計價計坪」時期（2011年5月前申請建照）

2. 雨遮「可計坪不可計價」時期（2011年5月～2017年12月取得建照）

3. 雨遮「不計坪不計價」時期（2018年後取得建照）

2018年1月後所申請的建照，雨遮「不計坪不計價」。

無論預售屋、新成屋，建物測繪規定將全部刪除，所以，如果還有新建案面積部分標示有「雨遮」、「屋簷」…

登記時「雨遮」、「屋簷」一律不登記也不計價喔。