新屋銷售率瀕多空分水嶺 專家曝房價轉折時間點

據住展雜誌統計，北台灣新建案今年來每月的近一年平均銷售率在2月達到61.33％最高點，之後便逐月下滑，至今年9月，近一年平均銷售率來到約52.92％，為今年單月最低點，意味著新建案銷售速度正在趨緩當中。

住展雜誌研發長何世昌表示，今年Q2升息與本土疫情大爆發後，新建案市況直直落，外界預言房價即將反轉下殺的聲音頻仍，但預售屋房價依然持續上揚，原因與近一年銷售率仍在五成多空分水嶺之上有關。不過，一旦銷售率跌破五成，價格下修的壓力就會浮現。

新建案銷售率在今年3月開始下滑，4月下挫幅度加大，升息與本土疫情爆發為最主要的導火線，其次是俄烏戰爭引發台海危機聯想，導致資金出走、豪宅市場成交萎縮。

升息打擊的是購屋信心，疫情爆發則影響了民眾出門看屋意願、推遲購屋計畫，尤以4月疫情失控衝擊最劇烈，近一年銷售率於當月重挫近3個百分點；當這三件事匯集在一起，新建案市況因而受拖累。

何世昌指出，北台灣新建案銷售率走勢，預期至11月都會逐漸下滑，倘若選後12月買氣未能回升，2023年Q1新建案近一年銷售率將會跌至50％多空分水嶺以下，則最快Q2房價可能出現轉折。但如果選後銷售率上揚，則反轉下跌的空襲警報將暫時解除。

北台灣各縣市中，以新竹市的買氣最強健，今年9月的近一年銷售率高達約82％；其中，香山近一年銷售率突破9成，北區約79％，東區則約77％。由於新竹市銷售率遠超出50％多空分水嶺之上，且線上新建案未售出的剩餘戶數低於300戶，短期內推案又無爆量的可能，房價未看到任何轉折跡象。

每坪房價已達百萬元的台北市，雖然房價基期極高，且近來買氣極冷，但9月的近一年銷售率仍約有56％，除了中正、大同、中山與士林等四個行政區外，其餘八個行政區平均銷售率都在五成以上，市場還算相對安全。

何世昌表示，新建案銷售率能夠高度呈現市場供需情況，當銷售率從逾六成降至約53％，代表新建案由供不應求逐漸趨向於供需平衡。業者需謹慎控制供給量，避免爆量使得市場平衡被打破，否則一旦水庫裡的水滿出來，在下游戲水的人只有逃跑一途了。