名人找個家／曾東茂 有三大心法

瑞普萊坊董事長曾東茂有三大購屋心法，一是買房時機最重要，掌握不動產周期，在市場最低迷時危機入市，可搶到低價；二是買房的地點，以自我需求為出發；三是建商口碑，口碑好、品質佳，住得舒服也有較大增值空間。

曾東茂在1986年結婚後，隔年就買了人生第一棟房子，是位在台北市羅斯福路五段景美萬隆的潤華大樓。那時候曾東茂剛從研究所畢業的社會新鮮人，那時潤華大樓一坪7萬元、總價200萬元，以他當時月薪2.2萬元、年薪只有26.4萬元估算，等於他得至少七年半不吃不喝才能還完。

當時身上只有20萬元存款的他，自備款僅一成，他跟銀行借了七成房貸、再搭配二成信貸，當時貸款利率更高達13%。

他畢業後半年就大膽進場買房，大家都擔心他房貸負擔太重，但曾東茂卻有不同眼光和看法。

他說，民國70年代，當時台灣經濟正在起飛階段、所得物價齊揚，存放款利率約在13~14%高水準，那時候投資或買房最有利。

他認為，應該善用財務槓桿原理和銀行借錢累積財富，簡單說「就是要用錢滾錢」，不須等到錢存夠才買房子。

1987年以總價200萬元買入、2004年以1,000萬元出售，賺了四倍。

第一次購屋是台灣經濟起飛時，第二次則是2003年爆發SARS，當年房市低迷時，他也出手了。

SARS風暴隔年，他買了位於和平西路上的「百達富麗」，當時一坪40萬元，他自備款拉高到三成，當時房貸息已走低，他也開始做了一些投資、賺取差價。

第三次購屋是2017年後，政府打了五年房市，當時百坪豪宅幾乎賣不動，市場信心又陷低迷，2018年他看準南京松江上的「琢豐」，以預售屋方式介入。

他說，這三次買房都是掌握不動產周期、逢低介入，但改變他不動產投資最大轉折點是：學會應用美國CCIM的投資槓桿概念。

這概念是指，不動產無融資時，投資報酬率大於貸款利率狀況下，槓桿操作愈大（指貸款成數高）、自有資金收益率更大，越能替投資者累積財富，這就是「正槓桿」；反之，為負槓桿，借愈多錢、自有資金報酬率愈低、反而減少財富。

他給年輕人購屋的三大建議，一是不能只靠薪水買房，應該要去投資，才能累積自己財富，二是掌握不動產市場，看看機會在哪裡，三是時機點最關鍵，當市場相對低迷時介入，並善用銀行的錢、錢滾錢做槓桿理財。