近年炒房夯...但投資房地產未必賺 買前確認這些「缺點3+1」
上個月（2021年12月）月底之際，筆者跟幾位資深媒體人及朋友聚餐。席間，大家不免俗地討論到投資賺錢的議題。其中有位朋友，提到另一位資深媒體高層—謝金河的一樁房地產投資案。
話說有媒體報導（https://house.ettoday.net/news/2147476?redirect=1），內湖豪宅「元大之星」有新交易，10月2樓2戶含3個車位，共191.43坪，以1億4950萬元售出。
而在對照地籍謄本之後發現，原屋主是「典藏藝術家庭」，而該公司由財訊傳媒的董事長謝金河及其家庭成員所成立，資料顯示他在2012年時，以1億2544萬元取得，持有9年出脫，帳面上獲利2406萬元。
據了解，謝金河等人雖持有該戶長達9年，但並未進行裝潢及入住，因此仍是毛胚屋的狀態。之後，媒體的報導紛紛出現「生財有道」、「暴賺」等形容詞。
但是，也有人在媒體上發文表示，若把謝先生的房貸支出，以及這段期間的管理費、支付房仲的佣金及稅金計算進去的話，整體的投資報酬率很可能是「負值」（https://www.upmedia.mg/news_info.php?SerialNo=133114）。聽到這樣的新聞，就有某位資深投資人隨口拋出一句：「所以，還是投資金融商品最好」的結論。
因著朋友的這句話，筆者事後實際找出謝先生買、賣2棟豪宅的相關資料，以及所要繳交的稅負（房地合一稅）、每月管理費與房貸等固定支出向目，整理成下表一。
表一、謝金河2棟豪宅的投報率計算：
註*：假設貸款成數為購入價（1億2544萬元）8成，所以投入自備款2成約2544萬元、貸款1億元
註**：假設房貸年利率為1.31%
房貸試算網站：https://www.cathaybk.com.tw/cathaybk/personal/loan/calculator/mortgage-monthly-payments/
元大之星管理費參考網站：http://112.49.16.253/pha8/9305835.html
Box、房地合一稅計算公式及內容
【公式】
房地成交價－成本（A）－土地改良費用（B）－費用（C）－土地漲價總數額＝課稅所得
課稅所得 × 稅率 ＝ 稅額
【成本（A）】
1.取得成交價
2.契稅
3.印花稅
4.代書費
5.規費
6.公證費
7.仲介費（一般是買價的1%-2%，賣價的4%）
8.房地所有權移轉登記完成前向金融機構借款之利息
9.支付能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費
【土地改良費用（B）】
1.改良土地費用
2.工程受益費
3.土地重劃負擔總費用
4.因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額
【費用（C）】
交易房地所支付之必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。
1.未提示上開費用之證明文件或所提示之費用證明金額未達成交價額3%者，國稅局得按成交價額3%計算其費用，但上限金額為30萬元。
2.實際發生費用超過上限金額者，得提出證明文件，核實認定。
【個人與營利事業稅率比較】
個人：依持有期間適用45%至15%稅率分離課稅
營利事業：依持有期間適用45%至20%稅率分開計稅合併報繳
資料提供：興中地政士事務所負責人陳坤涵
根據行政院主計總處統計，這近十年來，全國平均每戶所得增加二成一，房價卻飆漲至少四成二（https://udn.com/news/story/7238/6003508?from=udn-catebreaknews_ch2）。如此看起來，房價上漲的速度，似乎可以高過薪資成長率，得以發揮一定的「抗通膨」效果。
由於沒有相關成本等資料，也不清楚謝先生買、賣這2棟豪宅，到底支付房仲多少佣金？在不考慮其他費用及成本，還有仲介費用之下，謝先生持有9年這兩棟「毛胚屋」豪宅的最高總報酬率，差不多是29.68%（沒有寬限期），且如果還有其他費用及成本，總報酬率還會再更進一步降低。
看到這樣的數字，讀者也許會說：「這樣計算下來，至少每年報酬率，還能打敗銀行定存」。但是且慢，筆者進一步調出近9年0050 ETF的單位淨值（期初假設為2011年12月31日收盤價、期末為2021年12月31日收盤價），扣掉交易成本（買、賣手續費千分之1.425）及交易稅（賣出價的千分之1）後的數字，加計每年配息後的總報酬率（近14年平均有3.44%，但實際加總近9年配息，大約有41.93%），也至少有219.99%。
假設把投資的標的，換成國內基金，投報率還更是驚人。以MoneyDJ的資料為例，國內基金近十年總報酬率的前十名，個個都有500%（5倍）以上，最高的還有9倍多的成績（請見下表二）。
表二、國內基金10年報酬率前十大績效表現：
說明：以上報酬率，為截至1月3日數字
資料來源：Moneydj（https://www.moneydj.com/funddj/ya/YP401000.djhtm）
當然，房地產投資除了買、賣的價差之外，還可以包括出租的租金收益。以謝先生的這2棟豪宅為例，由於是毛胚屋、無法住人。因此，不含租金收入的報酬率，自然不會很好看。
只不過，就算謝先生的豪宅能夠住人，謝先生也願意出租，也只有財力夠雄厚的特定族群，才有能力租的起。更重要的是：一旦選擇出租，還會有空租、租金收益要課稅（包括二代健保補充保費）等成本。整體房產投資報酬率，能夠提高到多少？恐怕還有著滿大的疑問。
以上講了這麼多，並非代表筆者獨尊金融投資商品，而完全貶抑房地產投資成績，只不過想藉此機會提醒一般理財大眾：凡是投資，便有一定的風險。且只要是高報酬，也必定伴隨著高風險。
當然，除非是投資「一籃子不動產標的」的REITs，否則，投資不動產的人，都一定會面臨投資標的過於單一（因為投資人至少需要數百萬的自備款）、選錯標的的風險。但是以金融投資為例，市場上已經有太多「不用單押某一標的（例如投資於整體台股的基金或ETF）」，基本上已沒有風險過於集中的問題。
特別是對於資金不多的小資族來說，房地產投資恐怕還真不會是一盤好生意。例如景文科技大學財務金融系副教授章定煊，就曾在臉書上發文表示，台灣房地產非常適合大筆資金停泊，但對於小資族來說，有兩點不太適合：其一是交易成本太高，資金要自己出，貸款要自己貸，風險自己要承擔（https://house.ettoday.net/news/2156406?redirect=1）；其二，則是「流動性不佳」的問題。簡單來說，就是一旦想要脫手，可就不能像金融市場那樣順利且快速。
且正由於房地產投入資本高，一般資金並不雄厚的小資族，很可能會由於負債佔個人或家庭資產比重太高，在房地產價格波動過大時受傷。因為，同樣是投資不動產，資產龐大的大戶跟中產階級，在面對房地產跌價，以及升息（因為房貸利率恐會再提高）風險之際，所能承受的能力，鐵定是有很大差距的。
再說了，一般大眾不論在取得成本、房貸利率、仲介及代書費用等上頭，恐怕都不如名人大戶，或是公司行號來得優惠。以上種種限制，恐怕也會讓一般不動產投資人的報酬率下降。
而除了「成本高」、「流動性差」、「風險過於集中且報酬率不見得最優」之外，相關稅負的負擔，恐怕也是想要投資不動產的人，需要再三考慮的重要關鍵。
儘管不動產投資，有一定的成本與費用可扣抵，但是，在資本利得目前不用課稅，再加上不領取配息，也不用繳交二代健保補充保費的優勢之下，過往「買房只會賺，不會賠」的鐵律是否還能夠不變，恐怕也是要打上大問號的。
再說了，儘管最近有新聞指出，財政部暫不修囤房稅（https://www.chinatimes.com/newspapers/20220103000083-260202?chdtv）。但是，在人口老化、少子化、能有生產力並繳稅的年輕人越來越少，政府各項財政支出持續擴大、不得不靠提高某些稅負之際，房地產未來前景不論在基本面，或者是稅負成本的考量，恐怕都有滿大的「不賺反賠的不確定因素」。
筆者撰寫此文，並沒有要所有投資人，完全禁絕投資房地產。只是希望透過一系列的試算結果，打破國人過往傳統觀念裡的「只要是投資不動產，一律穩賺不賠」的錯誤迷思而已。
因為，如果投資人只熟悉房地產市場，對於哪些物價具有極高的價差，擁有非常精準的眼光，而且資金雄厚、又與貸款銀行關係不錯（能談到較低的貸款利率），還能夠輕鬆解決購屋後一系列的裝潢與出租問題，那麼，投資不動產也許是個還不錯的選擇。
只不過，假設以上問題的答案都是「否定」的，那麼，筆者還是奉勸這些投資人，還不如投資完全不用花腦筋及大筆資金、投資標的儘量分散的台股基金或ETF，跟著台灣經濟發展的順風車，而讓自己的資產自動產生增值的效果，恐怕還遠遠優於投資於單一不動產的總報酬率吶～
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