張旭嵐／2022房市戰略 用這一招取代「房海戰術」

2021年進入倒數，不過央行的打房腳步似乎還沒進入尾聲，年中房地合一稅2.0上路，今年又連續祭出幾波信用管制，金管會年底前將再針對20間金融機構進行不動產授信的金檢，試圖要從資金端控管槓桿操作，各縣市政府也正擬定以囤房稅抑制非自用型的置產，而面對明年升息風聲甚囂塵上，2022年市場會怎麼變化？購屋族該買還是該等？

近年國際量化寬鬆政策，加上中美貿易戰後，大量資金回流，也推升了這幾年的房市熱潮，年底股市推上萬八行情，市場資金豐沛，為求保值抗通膨，不少人的金融投資的最終目標還是要買房置產，因此預計部分獲利了結的資金，還是會陸續轉向不動產。

也因為政府擔心房市過熱，央行緊迫盯人下，近期銀行端不動產貸款不僅資格審核趨嚴，銀行估價也更加保守，貸款成數和放貸利率都同步受到牽動，因此購屋族對於斟酌出價除了貼近行情之外，也要考慮銀行估價和貸款成數是否能跟得上購屋腳步。

而明年升息傳聞不斷，也讓有購屋意願的民眾產生猶豫，其實央行已表態將視通膨壓力、國際利率、國內產業競爭力等因素，再決定是否升息，國內就算跟進，也是採緩升的低利政策。至於升息對於房貸族的影響有多少呢？若明年央行升息一碼，0.25%，以本息平均攤還的房貸，20年期房貸、利率1.4%為例，每100萬元的月還款金額約增加約115元，每千萬則是1150元左右，其實雖非完全無痛，但對於真正要買房的人而言仍是可承受的金額，想要購屋的小資族，可以先試算升息後可能的每月還款金額，同時提早規劃資金來源，以免影響生活品質。

2021年因資金挹注加上疫後購屋潮，許多區域的房價漲幅，確實讓很多自用族群措手不及，那2022年還能買嗎？市場的資金行情，已經逐漸進入邊際效應遞減，不管是產業利多或是蛋殼區的補漲，似乎都有一道隱形的天花板，最終還有政府的調控措施，讓過熱的房市降溫。觀察政府近期打房政策，限縮多屋以上的貸款條件，或是囤房稅的方式調控市場交易，多半都是希望透過「制量」達到「制價」的效果，因此置產族購屋策略，應以「汰弱留強」取代「房海戰術」，不求量多，改走質優。尤其房地合一稅2.0上路後，加重短期出售的課稅比例，目的在抑制短期交易，因此長期保值性高、投報率穩的置產型產品，更能吸引市場目光。

相對蛋黃區的高不可攀，蛋殼區的等待期又長，此時「蛋白產品」更具營養價值！包括周邊發展趨向成熟的重劃區、入住率高的住宅社區、區域型商圈店面，以及自用型的廠辦，市場需求穩定，這類物件在長期持有的前提下，將成為2022年兼具健康和營養的主流產品。