張旭嵐／銀行估價追不上買價？ 購屋前這三招讓你貸好貸滿

房地合一稅2.0上路，央行祭出第二屋取消寬限期等手段，似乎也擋不了購屋意願，觀察10月的買賣移轉棟數，合計共2.3萬棟，不僅較上月、較去年同期增加，更刷新縣市合併以來的10月同期新高！讓購屋者不禁想問：說好的打房呢？

十月的爆量，也不讓人意外，主要疫情緩解後，原本第二三季想買房的遞延人潮，再加上年底傳統結婚旺季的購屋潮傾巢而出，先別談預售市場的熱度，就連中古屋也出現不少排隊秒殺物件！

三十而已的女性好友小西，曾外派東南亞工作，好不容易累積了足夠的頭期款，這個月剛搭上疫後購屋潮的列車，搖身成為擁有千萬小宅的有殼小資女！一圓購屋夢的好心情還沒多久，考驗才要開始，小西開始諮詢房貸時發現，因為市場熱價格增，自己的買價硬生生比銀行估價多了150萬！換句話說，除了自己預計的兩成頭期款還得多生出150萬現金，來補上銀行沒認帳的那個缺口！

除非你有富爸媽可以靠，否則銀行貸款還是大部分小資族成家的最大依靠，不過想要靠好靠滿，還是得做好十足準備。購屋前這三招讓你有「貸」無患：

出價之前先估價

房貸的抵押品就是不動產為主，因此不動產的地段、位置、屋齡等客觀條件，是影響估價的主要因素，雖然實價登錄2.0已經加速登錄的時間，但是多數的交易資歷畢竟還是至少有兩個月的時間差，加上銀行估價偏向保守，因此近期也常見估價追不上買價的狀況，為了避免前期過重的資金壓力，建議看上喜歡的物件，在下斡旋前，先請熟悉的銀行房貸專員預先估價，作為出價依據，才能可以買得貼近市價，也是能力所及的小窩。

累積信用要辦卡

銀行放貸除了評估物件條件，申貸人的財務狀況，也占了極大的因素，雖然現在市場最低利率是1.31%，但是並非每個人都可以拿到最低的利率。一般在信用評分中，沒有信用卡的小白，因為資金運用紀錄不足，通常在聯徵中心的信用評分也不高，因此建議可以申辦兩到三間銀行的信用卡，並透過刷卡消費定期全額繳款，累積消費和還款紀錄，且盡量不要逾期繳款或使用分期付款，避免讓銀行對你有還款能力不足的疑慮。

基金保險養財力

此外，提早擬定理財投資計畫也有加分效果，例如向主要往來銀行，申請小額定期定額的基金，或是基本的保險等，有助於銀行了解你是個有規劃理財的族群，資料越多，好感度越大，且透過熟悉金融投資的朋友協助規劃，也更可以讓購屋的資金運用，在合理的壓力範圍內。

購屋這條路，向來不僅僅是單價、總價的數字遊戲，還有包括需求和條件的媒合，個人資金運用規劃，當你開始想要買房的那一刻，就是人生財務規劃的檢視點！你可以繼續觀望房市，但是理財累積信用，現在就得開始！買房成家是甜蜜的負荷，不過千萬別讓負擔壓垮幸福感！