置產該買蛋黃老屋還是蛋白新屋？ 李同榮：這觀念已落伍

買房置產該買蛋黃區老屋，還是蛋白區新屋？ 房市趨勢專家李同榮表示，這幾年蛋黃蛋白漲勢豬羊變色，房市呈現「南北翻轉」、「蛋白翻身」、「高價翻盤」，天龍國概念將消失，置產投資大眾應跳脫傳統「蛋黃必漲」思維。

他表示，15年前，無論房地產投資或置產都強調地段，地段、地段，只要投入蛋黃區，就是投資置產不敗的定律。但15年後的今天，中南部都會房價平均漲幅超過65%，超過雙北市，各都會潛力蛋白區漲幅都超過傳統蛋黃區。

為何蛋黃蛋白漲勢會豬羊變色？李同榮表示，他三度徒步環島看房市，「走出天龍國、才知天下事」，潛力蛋白區大翻身已是進行式，也是未來進行式。

他表示，15年前因為中南部都會交通建設與公共工程大幅落後大台北，且高鐵尚未通車，導致中南部都會房市漲幅永遠落後雙北市近一倍之多，台南高雄平均房價差距台北近5倍，台中房價差距台北3倍以上，新北市與台北一河之隔就落差一倍以上。

隨著15年前高鐵七都通車，八年前二線城市增設苗栗、彰化、雲林等站，蛋黃蛋白漲勢豬羊變色、重新定義，全台七都近5年漲勢最強行政區排行榜前12名幾乎清一色由具潛力的蛋白區囊括。

李同榮說，今日各都會的潛力蛋白區，往往明日就轉身為新興蛋黃，蛋黃區的概念也因交通建設擴大都會而擴大延伸至周邊蛋白區，尤其是新興重劃的蛋白區商圈逐漸成熟後，公共建設與生活機能也往往勝過老舊擁擠的蛋黄區。

其中過去被視為廣義蛋白的中南部，近十年來在高鐵軌道經濟與高科技產業鏈南移的激勵下，房市發展與增值潛力已勝於北台灣，而北台灣的桃園市發展勝新北，新北又勝於台北，「南北大翻轉」促使房市「天龍國」概念即將消失。

李同榮表示，買房到底是選舊蛋黃好還是新蛋白好？當然優先考慮個人需求、習慣以及預算，但若從增值的潛力評估，新興蛋白漲幅顯然大幅遠勝於蛋黃。

他分析新興蛋白區有三項優勢，一、價格增值因素：一線之隔房價差距一倍之多，不但預算可精簡，且增值空間也較大。二、地段距離因素：新興蛋白重劃區透過捷運網建構完成，交通四通八達，時間可縮短空間距離。

第三、生活機能因素：交通建設發展擴大了都會範圍，公共建設完備與人口淨流入，促進新興蛋白區商圈生活機能更佳完善，昔日蛋白就可能成為今日蛋黃。

李同榮表示，數據會說話，近五年來，過河、過橋的林三淡，即林口、三峽、淡水，是新北市漲幅最大與人口淨流入最多的前幾名，中壢青埔則是桃園房價漲幅最高與人口淨流入最多的區域，且在房市降溫後，中長線後市仍然看好。

過去被列為台北外圍蛋白的新北、桃園，交通發達的新興重劃區無論生活機能、居住環境、建物品質與投資報酬都遠勝於台北。因此，所謂蛋白區卻賣蛋黃價之說，乃停留在15年前傳統思維，活在台北天龍國時代，錯估蛋白翻身的潛力，並且低估市場機制與消費者的判斷能力。

他表示，2024在基本面偏空下，房市將以盤代跌，交易量溫，近年漲少的台北當然抗跌，但抗跌並不代表房市前瞻性最優，反觀中南部因高科技產業不斷南移，因營建成本比重高，房價基期低，近年漲幅較高，部分超漲地區會有局部調整，但中長線仍然看好。