Q4土地交易急凍！建商不買地了 眼光轉往這類標的

高力國際今（28）日發布「2022年第4季商用不動產及土地投資調查」，面對經濟放緩、通貨膨脹、緊縮貨幣等多重原因，今年商用不動產與土地兩大交易市場均出現萎縮，商用不動產交易1,307億元、年減13%，土地交易1,613億元、年減46%，土地交易更創下近五年新低紀錄。

其中，土地交易以第4季萎縮最為明顯，單季交易僅116億元，是繼2017年後首次出現單季僅百億的交易額。高力國際研究部董事梁儀盈指出，主要是今年受到民眾購屋需求下降、利率及原物料上漲、信用管制影響年度土地交易動能。

觀察建商購地狀況，今年買入814億元，僅貢獻50%的交易額，遠低於去年的72%，不過建商策略並非完全不買地，而是改弦易轍由直接購地轉為合建、公辦都更、聯開或地上權開發等。

從區域來看，近幾年居於土地交易王寶座的台中市，今年買氣大幅滑落，由去年的825億元大跌至今年的182億，跌幅近8成，是六都中量縮最明顯的區域。

少了建商支撐的土地交易市場，土地使用類型也有所消長，住宅與商業用地買氣同步下滑，反觀工業用地及產專用地則逆勢崛起，支撐全年土地交易，交易金額來到729億元，佔整體的45%。從今年前十大土地指標交易案例來看，有4筆是工業用地及產專用地。

觀察今年工業地產買氣，今年雖然受到全球景氣不佳導致台灣出口放緩，連帶影響製造業廠商擴張動能，但全年工業地產交易仍有1,432億元，較去年小幅下滑13%，其中自用需求的製造業仍是最主要買家，區域上則以桃園市為投資布局或自用擴廠的首選。

商用不動產方面，高力國際副董事總經理黃正忠表示，2022年房市利空浮現，尤其台灣央行四度升息所帶來的影響，使得商用不動產買氣在下半年轉弱。

若將交易表現分為上下半年，也可以看出2022上半年有壽險公司出手購置台中市商辦大案，推升辦公室交易額；但下半年開始，受到升息拉高報酬率的影響，投資型買方產品偏好則轉為廠辦。

從買方類型來看，今年製造業及科技業等自用型買盤趨緩，總計買入383億元；反觀金融保險業今年共計出手461億元，於台北市、桃園市及台中市都有買進帶租金收益的商辦或廠辦大樓。

今年的前十大商用不動產指標交易案中，金融保險業者便占有5個名次，尤其前兩大交易案七期豐邑市政核心大樓及內湖精英電腦大樓均是由中國人壽取得。

展望2023年，高力國際董事總經理劉學龍認為，雖然經濟前景不明，且通膨及升息等兩大議題在2023年並不停歇，所幸經過2022年的洗禮，投資人深知以靈活的投資策略因應變局的發生，而國境的解封也替沉寂已久的零售及飯店市場，提供發展利基。

對投資人而言，今年央行升息2.5碼，壽險業要求收益率已由年初的2.059%提升到年底的2.72%，勢必加深壽險業購買物件難度，交易區域及產品將改變，除了精華區的商辦或廠辦等核心資產之外，收益率較高的帶租約工業不動產也是選項。

自用族群或高端資產買方方面，建議可趁明年的變局掌握逢低買進的時機，積極出價進軍商用不動產。土地市場方面，面對新一輪打房政策、以及信用管制的暫不退場，土地交易市場恐持續冷卻，建商可朝政府聯開、都更或地上權開發尋找商機。