資金潮退場！高淨值投資人崛起 聚焦3大標的

全球獨立不動產顧問公司瑞普萊坊（Knight Frank）今（23）日發布最新一期活躍資本報告（Active Capital），報告指出，明年資本市場波動將持續，升息及通膨預計在2023年達到高峰，跨境資本流動預期將減緩至過去10年的中間水準，流動方向仍以美國、英國及德國為前三大目的地。

報告指出，面對景氣疲軟，注重產業創新的城市更能從眾多區域中脫穎而出，而借貸成本的上升也將使投資者類型比重產生變化，像是較少依賴債務購買的私人或主權投資者會相對增加。在這些挑戰之下，預期專業投資人在接下來一年會以「強化韌性」作為主要策略。

瑞普萊坊總經理蘇銳強表示，若從投資的資產類型來看，在經濟前景不明的未來一年，能夠兼顧流動性與避險功能，像是匯率、區位、資產類型等投資風險分散，且能創造ESG價值的優質房地產標的，將擁有面對不確定的韌性，更加受到市場青睞，並可聚焦三大題材。

第一，核心資產以商辦、物流及工業為主，核心資產作為投資組合中的主要項目，穩定並可長期發展是其重要目標，因此配合產業趨勢且具發展性的不動產變得格外重要。在全球各類型的房地產市場中，預期辦公室、物流市場在2023年將特別受到投資者矚目。

各種房地產類型中，預期以辦公市場最為活躍，發展成熟且市場流動性高的地區將成為熱門標的；而隨著電子商務的迅速發展，物流市場將維持過去兩年的優異表現蟬聯第二。

第二，向優質區位及產業聚落靠攏，區位選擇對於房地產一向都是重中之重，尤其在面臨經濟狀況不穩定、風險上升的時期，優良的區位不僅代表較穩定的營運收益，對未來脫手的處分價值也有一定保障。對於商用地產來說，挑選適當的產業聚落也有助於供應鏈上下游的串連，或是與同業分攤部分成本，享受聚集經濟的效益。

第三，創新價值ESG成標配，近期永續發展在房地產市場的運用越來越受重視，因此具備ESG認證的不動產之需求不斷上升，同時也受到融資機構的青睞。融入ESG概念不僅可以增進該不動產的市場流動性、風險管理和籌資能力，也能讓建築更貼近使用者的需求。投資者主要的關注方向包括氣候變遷、生物多樣性、當前社會議題以及景氣衰退的因應策略。

另外，隨著融資成本增加、放款條件更趨保守，市場主導者也開始洗牌。全球的投資風向將轉向本土市場、私有資本、個人投資以及百萬美元內的交易。其中高淨值資產人士（HNWI）及超高淨值資產人士（UHNWI）受惠於本身龐大的資本帶來的競爭力，預期在借貸成本大幅上升的2023年將更加活躍。

瑞普萊坊市場研究部總監詹宗煌指出，從今年台北市商用不動產指標交易進行觀察，個人及法人化的高淨值人士購置南港砳建築、基泰（2538）建設的國產實業大樓、宏普（2536）位於內科舊宗段興建中的廠辦大樓、新店極景藍區店面及商辦，都顯示出高資產族群的投資動能及偏好。預期明年還可以看到私人資金充沛的高淨值資產人士，仍積極在市場上尋找可供投資或自用的標的。

面對風險提高的市場環境，機構投資者將更專注於優質標的上，像是位於精華地區或是納入ESG理念的辦公大樓都是近期的熱門議題，尤其ESG的應用已逐漸從公司經營擴展至房地產領域，像京華廣場、六福客棧重建案和大直家樂福改建案都響應了這樣的概念。