老廠華麗轉身 新莊成工業區立體化大贏家

中美貿易戰、科技戰開打，企業為分散風險逐步調整全球布局策略，台商鮭魚返鄉創造近年以來最大投資熱潮，回流設廠使工業地產需求量爆增，重點工業區、精華地段土地呈現缺貨，為加速產業空間釋出，政策大力推動工業區立體化方案。

信義全球資產公司觀察新北市工業區立體化核准件數，發現新莊區為核准件數最多的行政區，顯見新莊在產業專用區、重劃區等題材發酵下，區域發展潛力可期。

信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛指出，台商回流創造龐大商用不動產需求，根據經濟部數據顯示，自2019年實施台商回台投資三大方案以來，截至2022年7月為止，累積投資規模已達1.73兆元，其中有24.1%的資金用在購置土地與新建廠房，雖然政府陸續有公布閒置工業土地清冊，但多數土地分布在工商發展尚未成熟的區域，新北、桃園等工業地產交易熱區則較少有新供給釋出，兼具群聚效益及地利優勢的工業產品仍然稀缺。

新北市鄰台北港、桃園機場，有國道、三環三線、桃園捷運等軌道建設，挾陸海空交通優勢，商圈機能完備，一直是企業進駐設廠的優選區位之一，隨著近年推動工業區立體化方案，低樓層、老舊廠房華麗轉身成廠房、廠辦大樓，工業區廠辦化也推升一波新供給。而根據新北市經發局統計截至2022年8月之工業區立體化核准件數，總件數59件中，以新莊區24件為最大宗，佔整體核發件數約41%，推估未來整體將可新增21.9萬坪的新供給。

觀察新莊區工業區立體化核准案件分布，可發現24件中有12件集中在新知段，主要原因為該路段位在新莊北側知識產業園區，雙捷運站成發展利多，包括科定企業、台通光電、先鋒科技等都加入工業區立體化方案，另建國段由於鄰塭仔圳重劃區具開發潛力，申請件數達7件，其中華固建設投資18.47億興建廠辦大樓，已在今年取得使照。

熟悉新莊辦公、廠辦市場的信義全球資產公司商仲部經理康錫晃表示，新莊產業發展成熟，早期以紡織、金屬機械等傳產為主，多數建築為低密度、低樓層廠房，已不符現今產業使用需求，隨著新莊副都心、新莊北側知識產業園區、塭仔圳重劃區開發推動下，翻轉城市樣貌，新穎的辦公、廠辦大樓陸續取代老舊廠房。

康錫晃分析，支撐新莊辦公、廠辦市場有三大需求，第一，產業朝向智慧科技、綠色永續方向轉型，推升企業對智慧節能、自動化廠區等多功能廠辦需求。

第二，工業區立體化方案提供設立營運總部容積獎勵，有利中大型企業打造總部門面提升品牌形象。

第三，許多原位於塭仔圳重劃區的企業在既有廠房拆除後，也衍生出空間汰換需求。

康錫晃進一步指出，新莊辦公、廠辦群聚，可吸引鄰近三重、蘆洲、泰山、樹林、板橋等，具地緣性且有辦公、廠辦空間需求的企業客群；且新莊地區辦工、廠辦價格較台北市相對親民，在便利交通路網及成熟商業機能條件下，企業員工通勤便利、降低企業遷移抗性，可望產生磁吸效應，吸引越來越多大型企業進駐新莊。