9月銷售率急速墜毀 學者：購屋者終於怕到縮手

國泰建設近日公布第三季國泰房地產指數，相較上一季為「價量俱漲」，相較去年同季為「價漲量穩」，看起來很不錯，不過學者章定煊指出，各區30天銷售率都在下降，尤其是9月，不少地區銷售率可說急速墜毀。

章定煊表示，先前價量背離，市場警訊大響，建商、購屋者都說「不要自己嚇自己」，繼續推案，繼續買屋。

Q3的數據顯示，購屋者「體驗」到護國神山矮了、航海王沉了，終於怕到縮手了。建商「體驗」到看屋者突然消失了，也終於願意認真思考景氣反轉的可能，定價開始轉趨保守。

根據國泰房地產指數，第三季預售房市仍有不錯表現，推案量較上季增加，可能成交價除台北微幅下跌，其餘地區成交價均上漲。

章定煊表示，早從今年第一季央行升息開始，房市已出現價量背離，第三季的「漲」量，其實是上一季延遲推案的推案量硬拉上去的，實際上各區30天銷售率都在下降，尤其是九月，不少地區銷售率可說急速墜毀。

他表示，建案銷售率，一般來說，開案30天內銷售15%以上算好，10%到15%算及格，5%~10%，是活當，5%以下則是死當。

觀察Q3全國建案30天銷售率約10%，只有及格邊緣，新北、桃園、新竹、高雄都在10%以下，新竹更只有5%，都已不及格。

他說，依過去經驗，新建案30天銷售率只有5%，未來只會愈賣愈慢，一年可能只能賣二三成，這對建商是相當沉重壓力，很難堅守價格不修正。

章定煊表示，從去年年底房市就已出現修正壓力，許多業者也說必須謹慎，說要規避風險，但業者推案還是花式做死法推案，不只開價創新高，還在外圍推出大型建案，而很多購屋者也是不怕死的進場購買這些房子。

會出現這種理智上接受房地產有反轉下修危機，但做法上卻是著戴著鋼盔往前衝，主要是「近因偏誤」導致。

所謂近因偏誤（Recency bias）是指：人們在判斷事物發展趨勢時，會認為未來事件，會和近期體驗高度類似，不恰當地以最容易認知的訊息來作為思考的基礎。由於最近十幾年房地產只漲不跌，所以大家就認為房地產永遠只漲不跌。

尤其是2021年底以前，為對抗新冠衝擊，各國政府都急速大放水，不管台灣與歐美，不管地主、業者跟購屋者，體驗到的都是不管房價再怎樣胡亂上漲，都會有勇敢的接盤俠出現，所以即使理智上知道接下來大勢可能轉變，但執行投資時，仍然服從了體驗的直覺。

章定瑄表示，Q3數據顯示，購屋者、業者真的開始認真思考景氣反轉的可能，如果第四季還是很慘澹的銷售率的話，明年第一季開始台灣房市就要開始面臨一段時間調整期，因為氣勢已經走弱了，短期內再反轉向上的機會應該很低。