升息加快「蝸居」化 台北4間交易有1間15坪小宅

相隔12年，台灣於今年再度進入升息循環，第一建經統計內政部不動產資訊平台資料指出，購屋成本增加，許多人轉買小宅，觀察2011年與2022年，兩波升息循環小宅交易狀況，今年上半年，全國15坪以下小宅交易占比達15.5%，較12年前同期增加6.5個百分點。

其中小宅占比最高的台北市，2011年占比14.5%，2022年達26.9%，12年增加12.4個百分點，顯示首都的「蝸居」趨勢愈來愈嚴峻。

第一建經總經理謝萬雄表示，台灣上一波升息循環，在2010年Q2至2011年Q2，之後利率凍漲到2015年，且2015到2020年間多次降息，使台灣長年處於低利率時代，房價也在低利下穩健成長。

這次升息循環從2022年Q1開始，與12年前相比，房價已處於歷史相對高水位，加上開發商興建成本提高，價格走揚速度快，為了壓低總價帶，開發商規劃許多「1+1房」、「小2房」戶型，也讓小宅在這波升息循環下，市場性大幅提升，使交易占比較12年前大增。

謝萬雄分析，小宅交易占比逐年拉高，與三大因素有關：

一、房價所得比高，尤其以台北市最為明顯，因總價預算考量，只得轉購置小宅來平衡預算。

二、人口結構改變，不婚族、晚婚族或頂客族增加，都會區功能性的小宅格局成為單身經濟下產物。

三、小宅有低總價的優勢，尤其精華區小宅產品吃香，出租率、轉手率都高，吸引置產型買盤。

觀察高雄與台中今年上半年的小宅交易佔比，分別較12年前同期增加9.9、9.6個百分點，購屋小宅化的情況新北、桃園等北部地區更明顯。台灣房屋明誠龍勝加盟店店東馮紹清表示，2011年時，中南部仍有不少地區可見1字頭房價，民眾若有購屋需求，會以3房的家庭產品為主，15坪以下的小宅產品並非主流。

不過隨著高雄近年從工業城市成功轉型為科技城市，重大建設議題不斷，加上營建成本增高，帶動整體房價上揚，房價高漲促使民眾縮小購屋坪數，同時鎖定市場需求，建商推案也多朝小宅化，單身就業族及包租公喜愛的套房型產品，整體小宅交易比以往亮眼。

第一建經研究中心副理張菱育表示，小宅擁有低總價、好入手的優勢，但需留意，有些銀行對權狀坪數低於15坪的物件，視為不易轉手的產品，房貸成數僅有6~7成，權狀坪數10坪以下的「小套房」，部分銀行甚至不承貸。

購屋族因預算有限而必須買小宅產品，宜優先挑選捷運周邊、具明星學區效益，或醫院產業園區周邊等，轉手性和出租率高，且銀行鑑估值也更好，部分銀行貸款成數有機會可達到7~8成。