敦北小巨蛋商圈 學區吸睛

敦北小巨蛋商圈因有雙敦學區、介壽學區，吸引追求教育品質的高社經地位購屋族前來置產，例如長庚醫院的醫生族群、創業的年輕家庭等，也有地緣關係的台北二代購屋族。區域內產品多元，預售屋每坪單價由130萬至140萬元不等，屋齡30年的中古名宅單價已站上百萬元，軍國宅約85萬、住辦大樓約80萬，公寓每坪也來到70萬元左右。

此區有中崙市場、台北體育場、小巨蛋、台北社教館、三軍總醫院、長庚醫院、台安醫院、松山機場、南京微風等，滿足食衣住行育樂各種需求。

信義房屋南京店專案經理陳姵文表示，這一區的商圈要道涵蓋南京東路四段、敦化北路、光復北路、八德路三段，捷運站鄰近小巨蛋站等，因為有知名的學區加持，除了吸引不少社經地位高的家長進駐，也因為設籍需求，區內有不少套房產品，總價約落在1,000萬出頭。

陳姵文表示，這裡的舊房子比較多，以屋齡50年到60年的公寓為大宗，很多是在地的公寓住戶想要換電梯大樓，至於外來客則多數是為了學區設戶籍。這一區幾乎沒有屋齡十年內的新成屋，屋齡十年到15年的住宅則呈現二極化，一是總價在8,000萬以上的豪宅、坪數較大，另一則是迎合設籍為主的迷你套房，通常坪數在10坪以內，較缺乏中間坪數和中間價位的產品。

也因此軍國宅「松山新城」在此區大受歡迎，這個社區戶數高達2,000戶、基地1,000多坪，涵蓋二房到四房的產品，屋齡約20年至25年，總價落在3,000萬到5,000萬元之間，補足此區中間的價位帶，每年釋出量約20餘間。

此外，這區的「敦北園中園」稱得上是中古名宅，屋齡約34年，實價登錄價每坪由95萬到105萬，位置近捷運出口且基地方正，加上是敦化國中、敦化國小學區，十分受市場歡迎，總價落在4,500萬至5,500萬元。另一社區「青木淳」則是這一區設籍套房的指標案，屋齡14年，僅八坪、17坪兩種戶型，多是家長買來設戶籍之後出租給上班族，單價每坪約115萬至120萬元，以八坪的產品為例，總價約1,000萬出頭，租金報酬率約2%多。

陳姵文分析，此區因為空地、素地少，區域房屋相當飽和，近年的預售案多是都更案。區域內的預售屋約在明年底到後年會陸續完工，大大小小建案加起來約十個左右，預售屋單價落在130萬到160萬元之間，將為這一區的市容帶來新氣象。

陳姵文認為，松山區是一個迷人的區域，位於台北市相對中心，四周交通發達，鄰近台北松山機場、松山火車站，與信義區、大安區相隔不到十鐘車程，要去百貨公司或東區都十分便捷，周邊未來大巨蛋啟用、京華城商辦蓋好會有更多人口入住，而近幾年小巨蛋周邊舊公寓都更，也可望進一步美化都市風貌。