全台約8萬間房有私人設定抵押 業者曝「欠債屋主地圖」

房價居高不下，不少人都想等待好時機，入手便宜好房，元宏不動產加值服務平台今（22）日發布首個「欠債屋主地圖」，截至9月20日，全台房屋建物謄本「他項權利部」中有「私人設定」抵押權的房屋數量達約8.5萬筆，等於有8萬多的屋主拿房子向民間私人或公司進行借貸並設定抵押權，這些屋主資金需求相對較一般屋主更大，最有急售、低價售屋的可能。

進一步觀察私人設定房屋分布，有高達73%集中在六都，並以新北市的1萬4721間，居全台各縣市之冠。

此外，細分行政區可發現，這些「私人設定」房屋數量最多的行政區都在桃園，桃園區以2433間最多，其次為中壢區的2167間、第三才是台中西屯區的1635間。

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，所謂「私人設定」跟銀行房貸所設定的抵押權不同，就是借款人提供自己的房屋、土地當作擔保品，把抵押權設定給銀行以外的民間借款公司、當鋪、代書、地下錢莊或是其他債權人，讓他們擁有不同順位的抵押權。一旦最後借款人無法清償債務，債權人就可以利用擔保品的價值來清償債務。

周昆立指出，因目前民間私人設定的借貸利率相當高，如房屋二胎借款，普遍年利率高達8%~24%不等，遠高於現行不到2%的一般房貸利率，因此會願意接受這樣高利率的屋主，資金需求急迫性往往是最大的，也是最有急售房屋的可能。

他表示，購屋者買房子之前，可先留意房屋及土地謄本資料，如果發現權狀上的他項權利部有設定非銀行房貸的抵押權，就可能碰到急需資金的屋主，要殺價便宜買好房機會也大。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，雖然近年房市復甦，交易量連五年攀升，但這兩年受新冠肺炎疫情衝擊，許多民眾工作不穩，不少民眾拿手頭房子進行借貸也是不爭的事實。

根據元宏不動產服務加值平台內部統計，去年全台就有3萬7071間房子有進行私人設定抵押權，比2020年的3萬3500間，增加了一成以上。未來如果民眾工作遲遲無法回穩或是經濟衰退股市下跌導致房價出現修正，這些有私人設定的房屋，都將是未來房市潛在賣壓，甚至有造成價格破壞的可能，值得多加留心。

至於私人設定的房子73％集中在六都，且普遍集中在中壢、桃園、西屯、板橋、中山等房市熱門行政區，陳傑鳴指出，民間私人借貸除了賺取高利息外，債權保證收回也是一個重點。

這些縣市與熱門區域的房市交易量大，近兩年房價普遍有1~2成以上的上漲幅度，不少行政區房價上漲幅度更大，也因此讓屋主有更多借貸空間，也提升不少民間業者的放貸意願，自然量體會較大。

陳傑鳴建議，對現階段購屋者來說，若想買好房撿便宜，不妨可考慮往這些私人設定較多的區域找尋，只要做好研究功課，透過房仲找尋優質物件，搭配社區賣壓狀況的掌握，只要多比價與議價，想買到超值好屋的機會也會大增。