脫北潮不斷！大安區人口外流居冠 專家:甜甜圈效應成形

高房價、高物價，薪資卻未同步成長下，北市「出走潮」恐怕難止血，據永慶房產集團統計今上半年七都「淨遷出人口」前十名行政區，有8名皆落在台北市，其中以大安區遷出8,691人最多，其次為士林區6,250人，第三為中山區5,508人。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，台北市城市磁吸人口的效應已不復見，近年人口嚴重外流，包括未明顯提升的所得，居高不下的房價、租金、消費水平，加上北部交通路網及公共運輸日益便捷等，都是可能促使人口流向周邊蛋白、蛋殼區，加劇脫北潮的原因。

值得注意的是，人口外流現象已不只發生在台北，七都也陸續產生，人口從市中心轉移至周邊郊區，也出現經濟學中的「甜甜圈效應」（Donut Effect）。

陳金萍指出，尤其近年市中心房價越來越高，建商推案也有轉往郊區趨勢，在政府持續推動重大交通建設，串連起市區與郊區生活圈，居住於工作區域周邊對部分民眾已非必要需求，加上薪資追不上物價、房價，更讓不少人萌生「脫北」念頭。

入榜淨遷出人口前十名行政區中，比較特別的為桃園市大園區，陳金萍分析，主要因「桃園航空城開發計畫」於去年邁入實質開發階段，申請自願優先搬遷區的民眾陸續辦理戶籍遷出的手續，才會產生大量人口流出的現象。

進一步觀察七都淨遷入人口行政區前十名行政區，幾乎都由低基期房價的蛋白、蛋殼區包辦，且出現了不少罕見的新面孔。陳金萍分析，這些行政區都有些共同之處，譬如挾帶產業群聚發揮的人口磁吸效應，或是新興重劃區等利多議題，更重要的是住宅均價都落在相當親民的1、2字頭，在這些因素匯集下，產生了強大的人口拉力，自然成為熱門遷入地區。

前三名分別由桃園市「龜山區」以淨遷入人口1,797人，居七都行政區人口紅利寶座，再來是同樣位於桃園市的「觀音區」淨遷入1,489人，第三名則是高雄市「仁武區」淨遷入689人。

陳金萍表示，桃園市因鄰近雙北，在交通運輸逐步到位，更是串起北北桃生活圈，而位於南下桃園第一站的龜山區，2字頭的房價，吸引到不少以通勤時間換取房價、空間的雙北首購族群。未來還有郵政物流中心、樂善科技園區、華亞科技園區二期擴建，將為區域帶來更多人口紅利和商機。

位居第二的觀音區，是北台灣少數擁有4大工業區重鎮，原先就業人口就多，近年受惠於產業發展，桃園科技工業園區第二期也在去年底開工，未來預估將創造就業人口約7000人，房市剛性需求因此提升；再來因緊鄰大園航空城，也吸引到不少航空城搬遷戶到觀音購屋。尤其又是北台灣僅剩不多的超甜1字頭房價，購屋門檻較低、租金投報率相對高，對投資、置產買盤極具吸引力。