房市變天！僅剩工業產品夯 專家：不可能回到光榮歲月

疫情、打炒房、升息三大利空下，房市逐漸變天，宏大國際資產今（7）日發布不動產報告，在辦公室、零售店面、工業、土地中，僅剩工業產品還算「晴朗」，包括廠房、倉儲類等供不應求，價格仍持續高檔，其餘都難見價格續創新高，宏大國際資產總經理陳益盛表示，升息已是趨勢，資金的移轉明顯，不論是股市或房市，投資型資金已分路轉移，要回到2021年的光榮歲月已不可能。

陳益盛分析，隨著美元升息、資金噴發行情已明顯趨緩，而且大量資金已轉往銀行及外幣存款避險。據金管會統計，今年4月止國銀外幣存款餘額12兆7459億元，預估6月底將突破13兆元，年增率約20%，足足增加了約3兆元，台股在1萬8千點時，每天交易量可達5000~6000億，而近一個月只剩2000~3000億，明顯看出租金行情退潮。

反觀房市，據宏大國際資產的推估，如果這3兆元拿來買房，以全台一戶均價1000~1200萬來概估，可以買25萬~30萬戶，相當接近台灣一年度住宅交易的剛性需求，不論房市、股市，投資型資金分路轉移，榮景已經過去。

陳益盛指出，住宅市場新增供給充裕，全台灣近年每年樓地板供給約400萬~700萬坪不等，約10萬戶~17萬戶，而依主計總處家庭收支調查結果顯示，2020年底自有住宅比率已達84.7%，因此住宅興建數量似乎有趨於飽和的現象。

商辦方面，北市仍然持續缺貨，僅有內湖、南港、大直、北士科等區有新增建照，近年陸續會有大搬遷進行，儘管商辦受影響幅度小，但在央行兩度升息後，預期投報率將拉高0.125%~0.25%，因此短期難見價格續創新高的可能。

工業產品方面，全台幾乎無新增供給，持續供不應求，陳益盛分析，隨著台商回台、國內廠商陸續設廠、擴廠搶地，尖峰時刻已過，除了台南、高雄台積電效益之外，預估大部分工業地價格仍持續高檔但會逐步趨緩。

零售、店面則受疫情、電商消費模式影響下，衝擊最大，零售業生態持續在V型化極大、極小二種模式， 結合O2O經營轉型以求生存。