又有業者看空房市！3兆資金大逃亡 他點名這產品最慘

又有業者加入看空行列。宏大國際資產總經理陳益盛表示，疫情、打炒房、升息三支箭，讓大量資金現正忙著移轉避險，房市已起風，反轉機率愈來愈高，今年買賣移轉棟數將出現6年來首度下跌。

房市交易量自2016年24.5萬棟一路回升，去年達34.8萬棟，今年首季仍成長，但第二季明顯下滑，六都上半年移轉量已較去年同期衰退2%，下半年衰退幅度可能持續擴大。

代銷龍頭甲山林機構董事長祝文宇日前股東會率先喊出台中、台南、高雄、桃園部分地區有泡沬化疑慮；戴德梁行總經理顏炳立也表示，房市走空形勢已成，往日榮景只能回味。

陳益盛表示，今年4月國銀外幣存款餘額達12兆7459億元，預估6月底將突破13兆元，年增率約20%、3兆元。台股在1萬8千點時，每天交易可達5000至6000億，近一個月只剩2000至3000億。各種跡象顯示，隨著美元升息、資金現正忙著轉往銀行及外幣存款避險。

他說，住宅主力有換屋、首購，投資置產、短期投資。打炒房下，短期投資已熄火，中長期置產投資部分，現在住宅投報率偏低，以北市而言，住宅投報率一般僅約1.2~1.5%，投資人多著眼在賺取資本利得，但未來房價再漲不易，降價風險反而高，置產也明顯減少。

換屋，首購等剛性需求，長期以來一直是住宅市場最大主力，不過近年住宅市場新增供給充裕，全台近年每年樓地板供給約400萬到700萬坪不等，約10萬戶~17萬戶，而至109年底，國人自有住宅比率已達84.7%，住宅興建也有趨於飽和現象。

陳益盛表示，目前商辦、工業廠房還不錯，投資商辦著眼在穩定收益，即使升息後，銀行利息仍低於商辦投報率，不過預期投報率將拉高0.125%~0.25%，因此短期內難以見到買賣價格再創新高的機會。

廠房、倉儲是近三年交易最熱絡的不動產，而且是唯一供不應求的不動產類型，幾乎每年上漲1~2成。但隨著台商回台、國內廠商陸續設廠、擴廠搶地，尖峰時刻已過，除了台南、高雄台積電效益之外，預估大部分工業地價格仍持續高檔但會逐步趨緩。

最慘的會是零售店面，疫情持續，零售業者、街邊店的來客量及消費已經讓許多業者營運困難，甚至倒閉，知名大型連鎖店如麥當勞、康是美都選擇關閉幾處據點，連誠品都因租金問題洽談未果而可能退出信義商圈。

陳益盛表示，東區店面空出已不是新聞，現在連最熱鬧的西門町都人潮消失、空屋招租變多，種種跡象顯示，零售店面的冬天還沒結束，唯有大幅下修租售期望值，才不會空置，而店面預期投報率也宜提高至少到2.5%以降低風險。