房價跌有難度 專家：今年房市多空三對三鬥牛 金牛略勝

疫情高峰，520房市榮景消退，今年房價會跌嗎？房市趨勢專家李同榮分析，今年房市走勢強弱取決於取決於市場三大不可抗拒金牛利因，以及三大來勢洶洶灰犀牛利空三對三鬥牛較勁的結果，他認為三大金牛將略勝一籌，房價只是漲幅降溫，仍會處於溫和上升軌道。

李同榮指出，三大不可抗逆金牛利因包括經濟強勁成長、通膨置產保值、技術循環主升段，而三大來勢洶洶灰犀牛利空包括進入升息循環、停滯性通膨壓力、疫情與打房加重。

李同榮說，三大利因有如勇往向前的金牛，締造市場不可抗逆的動能與榮景；而三大利空有如來勢洶洶的灰犀牛，帶來市場不可忽視的威脅與壓力。整個對峙態勢有如藍球場上三對三鬥牛模式，不但一對一牽制，同時也會相互交叉牽制與影響。

三大不可抗逆金牛利因方面，強勁的經濟成長基本面，是房價續漲不可逆的原動力。通膨保值置產心理強烈，則造成市場不可逆的搶購風潮，技術循環面處於強勢主升段上，主升段尚未結束，房價不容易因客觀因素而改變走勢，形成房市多頭中不可抗逆的仰攻現象。

三大灰犀牛利空方面，全球進入升息循環，初期不影響房市需求與走勢，但中期會影響經濟成長，長期就會影響房價表現，而通膨不斷加劇或是持續惡化，消費需求觀望或跟不上，就會造成停滯性通貨膨脹威脅。

近期疫情升溫，將影響上半年房市量能，若疫情持續到第三季，對今年交易量影響很大，加上打房力道加重，勢必影響下半年房市走勢。

李同榮認為，上述三大利因與利空，不但一對一捉對撕殺，而且也會交叉牽制，例如升息循環除了影響經濟面，也會降低通膨，也有可能扭轉技術循環反轉；而通膨加劇也會影響升息幅度加大，更會影響經濟發展；打房與疫情會影響主升段提早結束，但也可能破壞經濟與産業發展，更可能令消費觀望，產生停滯性通貨膨脹後果。

至於「三對三鬥牛」最後結局，三大金牛將略勝一籌，2022年房價漲幅雖會降溫，但仍然處於溫和上升的軌道上，主要有三大理由。

第一，六月利率升息半碼或一碼最有可能，全年合計升息不會超過三碼。在央行溫和升息政策下，最符合市場預期，對房市而言，房貸負擔仍然在可忍受範圍，只是心理層面會產生觀望氣氛，但因通膨關鍵因素未消，保值心理仍然大過觀望態度，房價續漲，但漲勢會收斂，交易量會稍受影響，房市仍然維持在多頭走勢上。

第二，通膨將因升息而緩和，有助延長多頭走勢，市場不會產生停滯性通貨膨脹，惟營建成本在缺工狀態下，縱使通貨不漲，成本也是居高不下，在主升段上，營建成本轉嫁仍然會持續，房價欲跌不易。

第三，預期疫情將紓緩，打房效率將遞減，第二季疫情達高峰，第三季疫情應會紓緩，交易量有機會反彈，季節性縮減不致影響全年交易量持穩的走勢，另，政府打房力道雖會加重，但因過於頻繁，效率將會遞減，不過炒作現象將隨房價漲幅縮小而逐漸收斂，對多頭市場較健康有利。