竹市牛埔商圈 交易熱區

新竹市近香山區的經國路牛埔生活圈，由於緊鄰市中心的蛋黃蛋白交界區，房價相對容易入手。區內屋齡九年到15年的中古屋大樓，從小坪數套房至較大坪數的四房配置一應俱全。對於想要落腳新竹市的首購族或是換屋族，都可以相對便宜的價格，買到符合需求的產品，成為竹市房市交易熱絡的指標。

信義房屋新竹經國店專案經理丁皇期表示，經國路牛埔生活圈是以經國路二段及三段、中華路四段、延平路一段及牛埔南路為界的生活圈，在行政區域的劃分則是界於新竹市北區和香山區之間。由於距離新竹市舊城區車程在十分鐘之內，生活機能便利，交通更是可經由省道及快速道路連結國道。本區最大特色是大樓屋齡多在15年以內，售價要比竹市蛋黃區和東區平易近人，近年吸引不少因到新竹科學園區就業的外縣市移居人口，來此區購屋。

丁皇期指出，經國路牛埔生活圈房價在2020年以前仍屬健康的上漲，但在2021年起漲幅大跳升。他舉信義房屋新竹經國店所在的寶佳建設「美學苑」為例，2019年平均每坪單價落在18萬-19萬元，2020年為20.75萬元。去（2021）年的均價則漲到25.28萬元，最高單價有超過30萬元者。

他說，三年前消費者還可以800萬元的總價，買到屋十年內的三房+一平面車位。近來的房價每個月行情都不同，就連實價登錄二、三個月前的成交價，就已經失真了。近期美學苑實價登錄的二房總價為930萬元；三房+二車位總價1,370萬元；三房+一車位為1,100萬-1,400萬元。若是自備款200萬元的首購族，在此區可能要從20年以上屋齡的物件找起。

丁皇期建議首購族可以參考的標的包括：美學苑二房+一車位，總價在1,000萬元以內；同為寶佳建設「MM21」及「未來21」的二房或是大套房+一車位總價可自500萬-800萬元起跳。中華路上的屋齡7.5年的「樂巢代」二房+一車位的總價，依房型、方位可由800萬至1,000萬元之間。

另外，屋齡13年的樓中樓「采舍新世界」，無車位總價400萬-500萬元；480萬元就能買到擁有一機械車位的房型。 由於這類套房型的產品，含車位者月租金可達1.5萬元，無車位也有1.2萬元的行情。因投資報酬率不錯，成為投資人喜愛的投資標的。

至於換屋族，可以考慮的是眷村改建的「大鵬新城」，都屬於大三房或四房的格局，總價介於1,300萬至1,500萬元。

寶佳建設的21系列，從屋齡九年的「MM21」、11年的「探索21」，到屋14年的「未來21」，三房+一車位的總價落在1,100萬至1,400萬元的區間。

對於偏好透天厝的消費者，丁皇期表示，由於物件稀有，且以目前的房價漲勢，一旦出售就買不回來，所是市場上缺乏物件可銷售。主要是在南勢地段的小型重劃區，多半由在地小型建商推出個位數戶數的透天產品。另外，中山路640巷內的透天群，包括：星市鎮、醇墅、九間堂、旭唐等。